Un alza de los costos de la construcción, derivada de la pandemia, está presionando los precios de las viviendas en Chillán, fenómeno que también se observa a nivel nacional.
Se han producido quiebres de stock de distintos materiales de construcción, debido, por una parte, a una mayor demanda, pero principalmente, a problemas en la producción y la logística en un contexto de crisis sanitaria mundial. Esto, además, ha ralentizado muchas faenas, con retrasos considerables.
Empresarios de la construcción de Ñuble apuntan a aumentos sobre el 10% en el precio de la mayoría de los materiales de construcción a partir del segundo semestre del año pasado, pero también de la mano de obra, cada vez más escasa, por lo que ven inminente el traspaso de esas alzas a los precios de las viviendas, o al menos una parte. De hecho, algunos proyectos ya han comenzado a reajustarlos en cerca de un 10%.
De acuerdo al Índice de Precios de Materiales e Insumos de Construcción (IPMIC) que elabora el INE, a nivel nacional los costos de los materiales e insumos de la construcción exhibían en febrero pasado un crecimiento promedio en 12 meses de 6,0%, donde sobresalen las alzas de los productos metálicos de uso estructural (7,0%), la madera aserrada (10,8%), los tableros de madera (11,8%), el hormigón premezclado (12,0%), los productos de hierro y acero (9,8%), los productos de plástico (11,2%) y el cemento, cal y yeso (6,4%).
Desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Chillán plantean que es prematuro estimar un porcentaje de aumento, porque es un proceso en desarrollo, pero reconocen el impacto negativo que está teniendo en las empresas.
Alza mínima de 10%
Fredy Goldberg, gerente de Constructora e Inmobiliaria Herbert Goldberg, que ha desarrollado cuatro condominios en Chillán Viejo en los últimos ocho años, se enfrenta hoy a los problemas descritos mientras reconoce que las faenas de su quinto proyecto en la comuna histórica se han retrasado por los continuos quiebres de stock y la dificultad para contar con mano de obra.
“Hay escasez en todos los materiales de construcción. Por ejemplo, en lo que tiene que ver con obra gruesa hemos tenido problemas para encontrar fierro y ladrillos, y cuando uno los encuentra, pareciera que las personas que los venden se están aprovechando de la situación, porque todas las semanas hay alzas de precios. Es increíble, por ejemplo, que en el caso de la madera elaborada hemos notado un aumento de 40% en comparación con agosto del año pasado; o el ladrillo fiscal, que ha subido de $140 a $220 e incluso $250 la unidad; también está el caso del fierro, en que hay mucha escasez, y sus precios se han incrementado en 10-15% en comparación con enero; o las mallas de acero, que el año pasado compré a $14 mil el rollo, ahora vale $26 mil, es decir, casi un 100%. En los materiales para las terminaciones también hemos visto alzas, sobre todo, en aquellos de madera, por ejemplo, los guardapolvos, que antes los comprábamos a $2 mil y hoy están a casi $4 mil; lo que también nos costó encontrar fue lo sanitario, hay que recordar que Fanaloza estuvo parada algunos meses y encontrar una taza de baño era una odisea, sencillamente no había tazas, lavamanos ni vanitorios, y si bien se ha ido normalizando el abastecimiento, llegaron a precios más altos; y con los productos importados se notó mucho más, como las techumbres y las cerámicas, que en un momento se agotaron completamente, y cuando llegaron los precios se habían reajustado un 25%. Y en los áridos (arena, ripio y grava) hemos tenido problemas de abastecimiento por el cierre de las faenas durante las cuarentenas, y este año el precio subió del orden del 30%”, relató el empresario.
Goldberg sentenció que “estas alzas, que a veces no se entienden, comenzaron a notarse a partir de agosto y de ahí en adelante se ha hecho insostenible”.
Explicó que “esto ha significado muchas demoras, porque hay que buscar proveedores, comprar en otras ciudades, lo que ha retrasado las obras. Y a eso le sumamos el problema de la escasez de mano de obra, que también está más cara, donde he constatado que algunos no trabajan porque prefieren esperar el bono del Estado y quedarse en la casa, o algunos que me piden que no les haga contrato, para no perder los bonos”.
“Entonces -continuó-, si nosotros traducimos esto, estimamos que los costos de construcción se han elevado en un 25%, por lo que vamos a notar que esto va a repercutir en el precio final de la vivienda, donde un elemento no menor es que en Chillán la oferta de casas no ha crecido lo suficiente”.
Analizó que “hay una parte que vamos a tener que absorber, porque no podemos subir el precio de las casas en un 25%. Hay algunas constructoras que ya han subido un 10% e incluso más, y se calcula que viene otro 10%, pero en el caso nuestro estamos tratando de postergar eso y absorber una parte, porque si piensa en una vivienda de $100 millones, estamos hablando de un aumento de $25 millones, ¡es mucho!
Retraso en las obras
Cristian San Martín, gerente general de Constructora Manzano, describió que “nosotros estamos construyendo 8 proyectos -2 en Ñuble y 6 en Biobío- y lo que hemos visto es una extensión en los plazos de ejecución de las obras de un 30% aproximadamente. Es muy significativo, porque cuando un proyecto se extiende en un plazo tan importante, tiene consecuencias económicas muy lamentables en los presupuestos de las obras y sobre todo, para nuestros mandantes, beneficiarios o clientes de estos proyectos”.
“Además -profundizó-, existen muchos proyectos aprobados y que podrían iniciar las obras, pero las empresas están muy complicadas en tomar la decisión de iniciar, porque con los valores que experimentan los materiales, con la poca disponibilidad de mano de obra que existe, se hace muy difícil iniciar la construcción con presupuestos que simplemente no incorporan estas variables”.
En ese sentido, planteó que en el caso de los contratos públicos “es importante tomar medidas en el corto plazo, que permitan contar con una disponibilidad presupuestaria adicional para enfrentar los sobrecostos de esta pandemia en proyectos en ejecución y para nuevas iniciativas que se espera activar. En definitiva, no podemos hacernos cargo de los costos que generan las medidas que la autoridad determina y que impactan gravemente los costos de nuestras obras”.
En cuanto a los problemas de abastecimiento, San Martín señaló que “el quiebre de stock de materiales se ha ido incrementando día a día con el paso de la pandemia”, y acotó que “en nuestro país tenemos como tema adicional, los retiros de fondos de pensiones, que han facilitado la autoconstrucción, por lo tanto, hay un mercado significativo que se activó de manera muy importante en el segundo semestre del año pasado y que ha continuado hasta la fecha”.
“Lo anterior también ha afectado la disponibilidad de mano de obra y por ende, la producción dentro de las obras; muchas veces hemos tenido que quedar paralizados esperando materiales, y eso también tiene un impacto significativo en los gastos generales y en la producción”.
Consultado por el efecto de estas alzas en el precio de las viviendas, reconoció que “sin duda, el aumento del costo de construcción se va a ver reflejado en un incremento en los valores de las viviendas. En definitiva, hoy no existe otra alternativa, ya que, si en la construcción se aumentan los costos, efectivamente esto se traducirá en mayores precios para los clientes, ya que no hay como soportar este aumento en el precio de la producción de las unidades habitacionales”.
“Señalar un porcentaje de aumento en este momento es difícil, porque esto está en desarrollo, no sabemos en qué va a terminar, hasta el minuto lo que ha ocurrido es que cada vez más el tema ha sido más complejo, pero no podría adelantarme en un número o porcentaje, está en constante análisis”, concluyó San Martín.
Quiebres de stock
Jorge Figueroa, presidente CChC Chillán, analizó el fenómeno del desabastecimiento de materiales en la región. “Hay varios factores que han influido en el fenómeno del quiebre de stock, uno de ellos es el confinamiento derivado de la crisis sanitaria que ha interrumpido de manera sorpresiva el proceso de producción de bienes y servicios durante 2020. En particular, la oferta de materiales de construcción de obra gruesa se contrajo un 33% anual promedio durante los meses de junio-agosto, mientras que aquellos relacionados con las etapas intermedias y terminaciones de la construcción retrocedieron 18% en igual período”.
El dirigente explicó que “esto se produce por una contracción de la oferta internacional y aumentos significativos en precios de fletes marítimos desde distintas latitudes. Por lo tanto, la demanda internacional implicó un aumento en los precios internacionales, derivando en un desvío de la oferta nacional para satisfacer estos mercados: las exportaciones al mercado chino crecieron 9% y las dirigidas al mercado estadounidense crecieron 48% durante 2020”.
Asimismo, sostuvo que “en el ámbito local se registran cambios en las preferencias de consumo de las familias, por mejoramiento del hogar y aumento de la liquidez a partir del retiro de fondos previsionales, acentuando así el quiebre de stock de materiales que enfrentan las empresas constructoras. También se registra la contracción de oferta nacional entre abril y junio de la producción de maderas y muebles (15%), minerales no metálicos (20%) y productos metálicos, maquinarias y equipos (10%)”.
Otro de los factores que Figueroa calificó como importantes “es la disminución de la mano de obra, principalmente en el proceso de terminaciones, hay escasez de carpinteros y albañiles, lo que en algunas empresas ha llevado que se esté trabajando a un 70% de capacidad. El precio de la mano de obra está subiendo por la gran demanda de maestros”.
“Claramente la escasez de materiales, el alza en los precios y la falta de mano de obra ha sido significativo y ha golpeado fuertemente a las empresas del sector, sin considerar el alto impacto en los costos generados por la readecuación de las instalaciones de faenas y el aumento de las medidas sanitarias que hemos implementado para aumentar el cuidado de los trabajadores. Todos estos costos han significado el alza de los precios de las viviendas, tanto las privadas, como las con subsidio del Estado, por lo que las nuevas postulaciones se están haciendo al valor de mercado actual”, sostuvo el timonel del gremio local.
Explicó que “las dificultades que están enfrentando nuestras empresas socias, tienen relación con los contratos que fueron firmados el año 2020, con precios y plazos definidos, que en el caso de obras particulares se han podido negociar en muchos casos con los mandantes. En el caso de los contratos con el gobierno, no hay una forma de reajuste, por lo que se espera que las autoridades consideren las dificultades del sector y pueda haber una forma de tener un polinomio de aumento en el precio de los contratos que considere estas variables, tanto en el valor como en el plazo”.
