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Dos razones para entender el freno a la construcción de viviendas en Ñuble

A partir de la pandemia, los costos en la construcción han experimentado un alza sostenida hasta el presente. La escasez de materiales y de mano de obra y la menor productividad derivada de quiebres de stock, han elevado los costos en más de un 30%, lo que representa un complejo escenario para una industria muy atomizada y competitiva, y de estrechos márgenes.

Desde la Cámara Chilena de la Construcción sede Chillán advierten que el aumento de costos hace inviable muchos proyectos de viviendas con subsidio estatal, ya que a diferencia de los proyectos inmobiliarios privados donde existe la posibilidad de traspasar parte o la totalidad del incremento de costos, los valores en los proyectos adjudicados por el Serviu son fijos.

Respecto a los costos de los materiales, el Índice de precios al productor (IPP) de actividades especializadas de la construcción, elaborado con datos del INE, exhibe un alza interanual de 30,6% en enero de 2022 respecto a igual mes de 2021.

Ricardo Salman, presidente del comité de Vivienda e Inmobiliario de la CChC Chillán, explicó que, como consecuencia de estos mayores costos, principalmente de mano de obra y materiales, para las empresas constructoras ya no resulta rentable ejecutar proyectos con subsidio habitacional, de hecho, en otras regiones ha habido casos de renuncia, en que la empresa ha optado por pagar la multa antes que seguir adelante con un proyecto que le va a generar pérdidas. Asimismo, también se verifica una ralentización de las faenas en algunos proyectos.

Afirmó que “el alza ha sido persistente, sigue afectando a los proyectos en ejecución y por construirse, a tal punto, actualmente enfrentamos la postergación de proyectos, y por otro lado, también la renuncia de varios proyectos a nivel nacional y también en la región, a pesar de que significan multas para las empresas, porque ejecutarlos significaría ir a pérdida, es decir, hoy, el costo de ejecutar es mayor al ingreso que se espera percibir. Las alzas de costos que enfrentamos el año pasado y hoy la estimación es que los costos de materiales y mano de obra se han elevado en más de 30% entre febrero de 2021 y febrero de 2022, lo que se traduce en un alza de los valores finales entre 14% y 17%, sin embargo, esta alza no se traspasa a las familias, sino que es absorbida por las empresas, estrechando mucho más los márgenes en todos los proyectos que se ejecutaron el año pasado y parte de ellos que siguen este año; y no se traspasa porque los montos de los subsidios son fijos”

Precisó que “el año pasado, el 4% de reajuste promedio que otorgó el Serviu a los proyectos no alcanzó a cubrir los mayores costos, porque la estimación nuestra, era en torno a un 20% de incremento en los costos. El Serviu reajustó una parte del alza de los materiales, y ese fue el incremento que atendieron y que están atendiendo actualmente, pero la problemática se agrava porque los costos han seguido aumentando, por lo tanto, los proyectos nuevos que se espera iniciar, no todos han podido partir. Hay una tasa de desestimiento por parte de las empresas, una vez adjudicados los proyectos, que se ha duplicado en el último año, al pasar de 10% a un 20%”.

“Si no se le da solución a esto -continuó Salman-, atendiendo con alguna modificación de los montos de subsidio o también de los tramos que permiten cobrar a las empresas, porque los subsidios están asociados a un tramo de precios, entonces, se necesita flexibilidad en ambos aspectos. Estamos en una situación tan dramática, que hoy el temor es que ese 20% de renuncias pueda acrecentarse muchísimo con los proyectos que se adjudicaron en 2021, o un escenario peor es que los proyectos no lleguen a término, eso significaría una quiebra de la empresa”.

El dirigente aseveró que “tenemos antecedentes de proyectos (DS 19) paralizados en la región este año 2022, dejando trabajadores cesantes; también hay dos proyectos (DS 19) renunciados en 2020 por un total de 233 viviendas”.

Para 2022 no se sabe cuántos podrían ser renunciados, sin embargo, el líder gremial detalló que, a nivel regional, hay un proyecto adjudicado en 2020 por 228 viviendas que aún no comienza su ejecución, y otros cinco proyectos adjudicados en 2021 por 1.014 viviendas, que están en la misma situación, lo que da cuenta, aseveró, de la preocupación de las empresas por esta situación. “Por lo tanto, en Ñuble tenemos 1.242 viviendas que no han podido iniciarse por las dificultades de alzas de costos, escasez de materiales, discontinuidad en el aprovisionamiento de materiales, y por otro lado, la escasez de mano de obra”.

“Este año, oficialmente no hay proyectos renunciados, lo que no quiere decir que varias empresas están viendo cómo la autoridad va a apoyar estos proyectos, porque de otra manera, no va a ser posible ejecutarlos. Hoy requerimos con urgencia un apoyo de la autoridad para poder darle continuidad a las obras”, enfatizó.

A estos se suman, añadió Salman, otros seis proyectos por 785 viviendas que exhiben un avance de obras inferior al 5%, evidenciando una ralentización de las faenas o que están al borde de la paralización oficial.

En ese sentido, planteó que es necesario, y así se lo han hecho ver al Serviu y al Ministerio de Vivienda, tanto a nivel regional como nacional, elevar los montos de los subsidios y ampliar los tramos de valores de las viviendas.

Salman añadió que el sector enfrenta también mayores costos derivados de nuevas exigencias constructivas, que apuntan a mejorar el estándar energético de las viviendas, así como también el fin de una exención tributaria que aplicaba para viviendas de menos de 2.000 UF, el conocido crédito especial a empresas constructoras. “Todas las viviendas que estaban exentas, ahora tendrán que pagar un 12% de impuesto, incluso las viviendas sociales. Ése es un tema que está en desarrollo y que debemos conversar con la autoridad”.

Para el dirigente empresarial, esto se traducirá en un menor interés de las empresas por desarrollar proyectos con subsidio estatal, que representan el grueso de la inversión en viviendas en la región, así como también un menor interés por proyectos inmobiliarios en general, ya que no es fácil traspasar los mayores costos y el impuesto a estas viviendas privadas, porque el mercado es muy competitivo y la demanda se ha reducido, como consecuencia de las mayores tasas de interés de los créditos hipotecarios y las mayores exigencias de los bancos para otorgar estos créditos (reducción de plazos y del monto del financiamiento), es decir, si antes bastaba con una renta de $1.000.000 para comprar una vivienda de 2.000 UF con crédito por el 80% del valor, ahora se requiere una renta de $1.500.000 como mínimo.

Permisos de edificación

En ese sentido, Salman apuntó que los permisos de edificación aprobados en 2021 anotaron una fuerte caída respecto a la prepandemia.

Según datos del INE, en 2021 se autorizaron 363.471 metros cuadrados, lo que representó una disminución de 46,1% en comparación con 2019, cuando la superficie autorizada totalizó 675.078 metros cuadrados.

Específicamente en la edificación con destino para vivienda, en 2021 se autorizaron 264.734 m2, lo que equivale a un descenso de 30,8% respecto a 2019.

“Estamos en un proceso de transparentar la información y lo que se espera es que se vayan analizando los casos. Necesitamos que estas decisiones de la autoridad sean oportunas, porque o si no, vamos a tener un año de muy poco avance de obras”, planteó.

“Tenemos una presión creciente por viviendas, y una restricción de oferta muy fuerte, por los costos. Vemos con mucha preocupación lo que se está dando, en que el déficit habitacional se va a ver incrementando con el ritmo de construcción que veremos este año”, cerró el dirigente de la CChC Chillán.

Sobrecostos

Cristian San Martín, socio de Constructora Manzano, que ha enfocado la mayor parte de sus esfuerzos al segmento de la vivienda social, ha debido afrontar el aumento de los costos, que aclaró, no sólo tiene que ver con los materiales y la mano de obra, sino que también con la caída en la productividad que ha significado, por ejemplo, la ralentización de las faenas por la escasez de materiales y de trabajadores.

“Acá no es lo mismo que la vivienda privada, en que se pueden traspasar los costos adicionales al precio de la vivienda, por eso las viviendas hoy están más caras, y eso se regula con el mercado. En las viviendas sociales, los contratos son a suma alzada y a un precio fijo, pero estás trabajando con precios de hace cuatro años y estás obligado a cumplir los contratos”, describió.

En cuanto a las alzas de costos, San Martín afirmó que “se habla mucho del alza de los materiales en la construcción, y la verdad es que los materiales han subido significativamente, por ejemplo, el fierro de construcción ha subido más del doble, pero no se ha explicado bien que, además, están los costos de mano de obra y la pérdida de productividad, porque además de subir los materiales, éstos no llegan a la obra, hay quiebres de stock. Entonces, se detienen las obras, pero los sueldos hay que pagarlos igual. Entonces, si no tienes productividad en la construcción, te vas al despeñadero”.

Indicó que esto se refleja en la extensión de los plazos. “Un contrato que antes lo sacabas en un año y medio, hoy fácilmente te puedes demorar nueve meses más. Y esos nueve meses más son gastos generales, equipos profesionales, guardias, maquinarias, son todos los insumos por los que terminas pagando un sobrecosto”, precisó.

“Hoy los sobrecostos superan el margen de utilidad de los proyectos”, subrayó el también socio de la CChC, quien afirmó que “solo pedimos al Ministerio que nos ayuden a compartir este esfuerzo adicional, porque hasta ahora, el esfuerzo lo estamos haciendo nosotros. Entiendo que quizás no va a ser el número completo, pero por lo menos, que no perdamos plata. Probablemente, una empresa que esté en buena situación, puede soportar un chaparrón, uno o dos proyectos a pérdida, pero no es sustentable para una empresa perder plata en todos los proyectos, y eso es lo que está ocurriendo hoy”.

Comentó que, en el caso de Constructora Manzano, de los ocho proyectos en los que estaban participando el año pasado, ya concluyeron cinco y actualmente están con tres, algunos de los cuales, con números rojos, y admitió que están poniendo el freno en la participación en nuevos proyectos, precisamente porque la mayoría no son rentables y no hay certeza de que eso vaya a cambiar.

Apoyo del Serviu

Consultado por el impacto del alza de costos en la construcción de viviendas en Ñuble y la solicitud del gremio al Ministerio de Vivienda, el director regional del Serviu, Álvaro Pinto, destacó que “por lo menos, en la región los incrementos fueron importantes, quizás para la contraparte nunca es suficiente”.

Explicó que “nosotros manejamos cuatro programas de vivienda (mejoramiento, fondo solidario, rural e integración social), y el año pasado hubo observaciones de las empresas aliadas en la zona, por los aumentos de los costos, entonces, el primer programa que se apoyó, fue el de mejoramiento, mediante una homologación de precios y adicionalmente hubo incrementos de los subsidios, que son principalmente empresas pequeñas. Y en la construcción de viviendas nuevas también recibimos observaciones, y ahí el segundo programa que se benefició fue el de fondo solidario, con un incremento especial. En el caso del programa rural también se apoyaron los proyectos, y hasta ahora, el único programa que no ha tenido un apoyo con aumentos, es el de integración social, que es el segmento de empresas más grandes, con más espaldas financieras”.

Agregó que “entendemos que las empresas están pidiendo que haya un ajuste de fondo en los subsidios habitacionales, es decir, que sean de mayor valor; y lo otro que piden es ampliar los tramos de viviendas. Esas definiciones pasan por una política nacional, no pasa por atribuciones locales, nosotros podemos enviar a Santiago información levantada a partir de una mesa de trabajo regional que se reúne mensualmente, para que se tomen consideración estos aumentos”.

Pinto resumió que “hemos beneficiado a 11.908 familias, de los programas de mejoramiento, fondo solidario y rural, en proyectos donde las empresas pidieron ayuda, y en promedio, a esas 11.908 familias se les incrementó hasta un 19% del monto original, y en valores globales, tenían un presupuesto original de 119 mil millones de pesos y se pusieron sobre la mesa $12.604 millones (11%) más para que pudieran continuar y cerrar esos proyectos. Se trata de proyectos de arrastre que nosotros apoyamos en 2021. Se trata de una gran cantidad de recursos, equivalente a dos veces el primer presupuesto total que tuvimos en el Serviu Ñuble, en 2018, que fue un poco menos de $7 mil millones.

“Yo entiendo a las empresas que han tenido un incremento en sus costos, pero el aporte adicional que se ha dado es un aporte importante, y por algo las empresas siguen operando a través de los distintos programas”, manifestó el director regional del Serviu.

En cuanto al programa de integración, la autoridad explicó que “desde el nivel central está pendiente por ayudar, es un tema que se está evaluando, hay una observación de la Cámara Chilena de la Construcción que se está estudiando”.

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