El auge del comercio electrónico, que aceleró su crecimiento durante la pandemia, es mencionado como el principal factor para explicar el alza sostenida de la superficie de bodegas para arriendo en la intercomuna Chillán-Chillán Viejo, en un proceso que comenzó hace más de una década, con la instalación de Bodegas San Francisco, en 2006, en el acceso norte a Chillán, para luego cambiar el eje hacia el acceso sur, en Chillán Viejo, con la llegada de Megacentro en 2020.
Un estudio de mercado de centros de bodegaje en Chillán -elaborado en febrero de 2023 por la consultora Global Property Solutions (GPS), por encargo de Grupo Agrisol, propietaria de Forestal Casino, que cuenta con un terreno en la caletera de la Ruta 5, en Chillán Viejo- reveló que en los últimos 10 años se calcula una tasa de crecimiento del 11% anual.
Si en 2014 había cuatro centros con una superficie total de 32.489 metros cuadrados, en 2023 hay nueve centros, con una superficie de 76.649 m2.
En el acceso norte a Chillán destacan Bodegas San Francisco Chillán (118.000 m2), Bodegas Los Nogales (18.282) y Bodegas By Pass (43.601 m2), esta última, de Inmobiliaria Madrid; en Sepúlveda Bustos está Bodegas Cementerio (7.369); en el acceso sur, que corresponde a Chillán Viejo, destacan Megacentro Chillán (60.000 m2), Parque Industrial Don Reinerio (27.000 m2) -de Constructora Iraira-, Santa Hilda Centro Norte (11.000 m2), y en la Ruta 5, Parque Industrial Las Acacias (20.000 m2).
Asimismo, para abril se prevé la apertura de Santa Hilda Centro Sur (20.000 m2), en Chillán Viejo; y se proyectan (sin un cronograma definido) el Centro de Negocios Parque Estación (11.957 m2), en Sepúlveda Bustos; y el Centro Logístico Chillán Viejo (163.000 m2), de Bodegas San Francisco, en la Ruta 5 Sur, que será el más grande de la región.
El estudio da cuenta de un mercado aún en fase de crecimiento, siguiendo el mismo patrón que se observa en la Región Metropolitana y en Biobío.
También muestra una tasa de vacancia en niveles muy bajos (4,6% promedio), siguiendo la tendencia nacional, lo que también es un indicador del gran dinamismo del negocio y confirma que hay espacio para seguir creciendo. Asimismo, al igual que en otras regiones, se aprecia un alza de los valores de arriendo (0,16 UF/m2) respecto de los precios históricos.
“Las perspectivas sugieren que las vacancias debieran mantenerse bajas producto de la alta demanda de espacios y la falta de ingresos de nuevos centros. La migración de empresas hacia zonas con mayor seguridad garantizada por la tecnología con que cuentan los operadores, y el sostenido crecimiento del formato de tienda oscura o ‘dark store’ ligada al e-commerce en grandes operadores del retail sugieren que el mercado seguirá con alta demanda”, indica el documento.
Perspectivas de crecimiento
Sebastián Ortega, subgerente de Consultoría y Estudio de GPS Property, afirmó que el crecimiento que muestra este mercado en Chillán “se considera moderado, alineado con la tendencia a nivel nacional para este rubro”.
Consultado por el escenario económico recesivo, reconoció que “el principal impacto es el retraso o congelamiento de proyectos futuros, principalmente por alzas de costos de construcción y falta de financiamiento”.
No obstante, Ortega destacó como ventajas de Chillán y Chillán Viejo “la ubicación geográfica, al encontrarse en una posición estratégica entre Santiago, Concepción y Puerto Montt, con rápido acceso por Autopista del Itata y Ruta 5 a puertos del Biobío y ciudades de otras regiones, lo que las hace ideales para centros de distribución y operación logística de grandes empresas que tengan presencia en la zona centro y sur de Chile”.
En ese sentido, destacó que “en el corto plazo, la principal oportunidad es la escasa oferta de espacios disponibles para arriendo, lo cual asegura buenas perspectivas de demanda para futuros centros de bodegas. En tanto, en el largo plazo, los cambios de hábitos de consumo que generó el auge del comercio electrónico mantendrán una buena demanda por espacios de almacenamiento y distribución, en especial, para el mercado de Pymes que migren desde centros urbanos hacia un formato de Dark Store”.
El profesional también advirtió sobre las limitaciones de la ciudad: “Demográficamente, Chillán es una ciudad de tamaño medio, por lo que la demanda interna puede ser limitada para el desarrollo de centros de bodegaje de gran extensión”. En esa línea, planteó que “el principal desafío es ofrecer condiciones para el desarrollo que sean competitivas respecto de ciudades cercanas como Concepción y Los Ángeles”.
Corredor sur
El llamado corredor sur, que incluye el acceso sur de Chillán Viejo y la Ruta 5 Sur, se está transformando en el nuevo polo de crecimiento de este rubro, debido principalmente a que la escasa disponibilidad de espacios en el acceso norte, que hoy concentra cerca del 50% de la oferta.
Pedro Martínez, cabeza de la empresa familiar Inversiones Santa Hilda (Bodegas Santa Hilda) lo sabe muy bien, ya que fue uno de los pioneros del rubro, cuando en 2017 compró seis hectáreas a Radiata en un proceso de quiebra, en avenida O’Higgins, en Chillán Viejo, donde instaló su primer centro de bodegas. Pero las limitaciones financieras para seguir ampliando su centro lo llevaron a vender el inmueble en 2018 a Megacentro, que invirtió y abrió su recinto de 60.000 m2 en el año 2020.
Pero Martínez prosiguió, adquirió dos paños a unos metros de distancia y levantó Bodegas Santa Hilda Centro Norte (11.000 m2), que comenzó a operar en 2018, y ahora está completando los detalles para poner en funcionamiento en abril Santa Hilda Centro Sur (20.000 m2), en un paño vecino.
“Con la llegada de Megacentro a Chillán Viejo, cambió el eje tradicional del bodegaje, que estaba en el acceso Norte a Chillán. Por ejemplo, nosotros compramos dos hectáreas (20.000 m2) más atrás y ya tenemos espacio para seguir creciendo y completar seis hectáreas de bodegaje”, recordó. “También comenzaron a instalarse más al Sur (Ruta 5), llegó la CCU (Bodegas Frutillares), la planta Ideal, con lo que se corrió el eje logístico hacia el Sur”, añadió.
El empresario reconoció que el rubro pasa por un muy buen momento y reafirmó las amplias perspectivas de crecimiento. “El negocio de bodegaje es el negocio de renta que a nivel nacional e internacional que está soportando las inversiones de los grandes capitales, porque se dan cuenta que con el e-commerce desaparece el contacto con el cliente, un buen ejemplo es lo que hace Mercado Libre, que tienen una red logística eficiente, porque hace tiempo se dieron cuenta que la última milla, el entregarle en su casa al cliente el producto es mejor que hacer grandes inversiones en malls para que la gente se pasee y ocupe espacios que no son rentables”, analizó.
“Tenemos una muy baja vacancia, es una industria prácticamente copada, no hay vacancia, antes uno pensaba en un 20%-30% de vacancia, pero Megacentro hizo su proyecto de seis hectáreas y antes de terminarlo tenía 100% arrendado, incluyendo a Mercado Libre; y nosotros en Santa Hilda, sin haber movido publicidad, tenemos un 90% de compromisos. Por eso estamos pensando ya en la tercera etapa de Santa Hilda en las dos hectáreas que tenemos disponibles en Chillán Viejo, y también compramos un terreno de 4 hectáreas en Linares”, puntualizó Martínez.
Desafíos
Desde el municipio de Chillán Viejo han tomado nota del crecimiento del rubro de bodegaje, sin embargo, advierten que se requiere contar con personas capacitadas para aprovechar estos nuevos empleos que se están generando, lo que queda de manifiesto en la creciente demanda por operarios de bodega y trabajadores especializados en el rubro logístico, como palletizadores, operarios de maquinaria, de grúa horquilla, de cámaras de frío, estibadores, técnicos en logística, entre otros. Asimismo, las competencias exigidas son cada vez mayores, por ejemplo, los operarios de bodega son para manejar planillas, pedidos y control de bodega.
Sin embargo, la zona no es capaz de satisfacer esa creciente demanda por este tipo de trabajadores, con un limitado aporte de capacitaciones Sence y solo una carrera del área logística ofrecida en la ciudad.
Este rubro, a diferencia de la agroindustria, ofrece empleos permanentes, de hecho, desde el municipio aseguran que hay una baja rotación de personal.
La disponibilidad de espacios en Chillán Viejo, con buena conectividad con Chillán, seguirá favorecido la instalación de centros de bodegas y centros de distribución tanto en el acceso sur (Avenida O’Higgins) como en la Ruta 5, sin embargo, fuentes del sector plantean que un desafío no menor es mejorar el transporte público para acceder a las zonas donde se están concretando estos proyectos, que no son parte de la malla de recorridos de la locomoción colectiva urbana.
