Durante 2023 se construyeron 886 viviendas sociales (DS 49, sin deuda) en la región de Ñuble, lo que representó una baja de 38,9% en comparación con 2022 (1.450 viviendas), mostrando similar comportamiento con el resto del país, que exhibió una caída promedio de 50,9%, según reveló el estudio “Crisis habitacional en Chile: Construcción de viviendas sociales sin deuda”, realizado por el académico de la Facultad de Ingeniería de la Universidad de Talca, Armando Durán Bustamante, quien determinó que el principal problema consiste en los tiempos de entrega de estas soluciones habitacionales que van de los 5 a 10 años en promedio.
“Las cifras del ciclo de vida, que es el tiempo en que se conforma un grupo habitacional hasta la entrega de las viviendas, no se ha acelerado y en algunos casos son superiores a los 15 años”, explicó.
De acuerdo con la investigación, los casos más complejos se observan en las regiones de Tarapacá, Coquimbo, O’Higgins, Los Ríos, Aysén y Magallanes, donde la disminución fue superior al 80%.
Uno de los puntos de inflexión se observa en las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS), que son los organismos que asesoran a los comités habitacionales, los que -de acuerdo al estudio- presentan “una desigualdad ostensible en la postulación a los beneficios, enmarcándose principalmente en algunas zonas territoriales y desfavoreciendo a otras”, indicó el académico.
“Desde el punto de vista de la distribución territorial de las EGIS, sería esperable que el mercado las condujese a las regiones con mayor pobreza. Sin embargo, las consultoras participan desarrollando proyectos donde el ciclo de vida es menor, afectando la competitividad entre regiones y agudizando la crisis habitacional”, detalló.
Armando Durán advirtió que, “debido a la cantidad de entidades patrocinantes que tengan experiencia y se dediquen a desarrollar proyectos de fondos solidarios, las cifras demuestran que es imposible que se alcance oportunamente a la gran cantidad de usuarios que se encuentran en la línea de la pobreza bajos los mecanismos convencionales actuales. La concentración y disminución de estas entidades debe ser un tema relevante a ser abordado por el Ministerio de la Vivienda”.
Al respecto, indicó que “la segunda región que concentra menor número de EGIS en el país es Ñuble, con un 2,3%. Si se compara con el requerimiento de construcción de viviendas en otras regiones, esta distribución afecta directamente la relación respecto a la población en condición de pobreza. La relación de habitantes pobres por EGIS en Ñuble es una de las más altas tasas, afectando la competitividad y crecimiento en comparación con otras regiones”
Asimismo, subrayó que “el ciclo de vida desde que se inicia el grupo habitacional a la entrega de viviendas es de preocupación, en la mayoría de los casos supera los 6 años en la región de Ñuble”.
“La solución es que se sumen más actores privados como empresas de asistencia técnica-EGIS en desarrollar grupos habitacionales y regular los factores que afectan el ciclo de vida de los grupos habitacionales hasta la materialización de los proyectos”, sentenció el investigador.
Atracción de inversiones
Otra problemática se observó en la atracción de inversiones. “Se entrevistaron a EGIS y empresas constructoras para conocer cuáles son las mayores dificultades de la baja participación en proyectos de viviendas sociales, determinándose que la construcción de estas soluciones habitacionales no ofrece rentabilidad a los agentes que participan en el mercado y actualmente no es factible atraer inversión particularmente privada” indicó el profesor.
Durán afirmó que “en Ñuble no es distinto a nivel nacional, dos actores principales son los que participan, las entidades organizadoras y las empresas constructoras”. En esa línea, planteó que “queda poco espacio para la gestión privada en la construcción y el financiamiento de viviendas sociales en Ñuble, el Ministerio de la Vivienda actualmente cumple un rol fundamentalmente normativo y subsidiario del acceso a la vivienda a familias de menores ingresos. Para las familias que necesitan una vivienda sin deuda, el Estado se ha centrado en el aporte de subsidios directos no reembolsables, con exigencia de ahorro previo a las familias beneficiarias, que no tienen fuentes de financiamiento con algún tipo de crédito; el problema en Ñuble son las familias que no califican para la vivienda sin deuda”.
Añadió que “la falta de EGIS, la baja participación de empresas constructoras en viviendas sociales, la falta de disponibilidad de suelos, la actualización y falta de planes reguladores han contribuido al déficit habitacional en la región de Ñuble”.
En este sentido, las acciones que podrían llevar a reducción en la brecha de construcción de viviendas deberían apuntar a “trabajar con la demanda, la permisología y un mayor conocimiento de la trazabilidad para que participen nuevos actores, ya que el Estado actualmente cumple un rol fundamentalmente normativo y subsidiario del acceso a la vivienda a familias de menores ingresos”, manifestó el especialista.
Estudio
Para el desarrollo de la investigación se utilizaron los datos obtenidos desde el Ministerio de Vivienda, a los que se incorporaron cifras del Centro de Estudios de Ciudad y Territorio de la misma cartera y entrevistas directas a 35 EGIS y 25 empresas constructoras nacionales.
