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Pandemia, alza de los costos e incertidumbre frenan inversión en construcción

Entre enero y octubre de 2021 los permisos de edificación en la región de Ñuble apenas superaron la mitad de la superficie autorizada en igual periodo de 2019, según estadísticas del INE construidas con información de los municipios.

Lo anterior de cuenta de un frenazo en la inversión en construcción, uno de los más afectados por la pandemia de Covid-19, pero que ahora, además, enfrenta un difícil escenario de incertidumbre económica y política, el alza de los costos de materiales y de mano de obra, el encarecimiento del endeudamiento y la reducción de los estímulos, las mayores restricciones para los créditos hipotecarios y la inflación, lo que se combina en un cóctel embriagador con la variable política, pues en el sector reconocen que están expectantes frente al resultado de la segunda vuelta de la elección presidencial, en que se enfrentan el candidato de la izquierda, que propone aumentar impuestos y hacer cambios profundos al modelo económico, y el candidato de la derecha, que apunta a mantener el modelo y generar incentivos para recuperar el crecimiento y la confianza de los inversionistas.

Dado que los permisos de edificación son un indicador de la inversión futura, en la región de Ñuble el panorama sigue siendo negativo, pese a que los confinamientos por la crisis sanitaria ya quedaron atrás, un escenario que se repite en otras regiones del país.

Según el INE, entre enero y octubre de 2021 se han autorizado permisos de edificación por un total de 287.495 metros cuadrados, un 47,8% menos en comparación con igual periodo de 2019, cuando sumaron 551.197 metros cuadrados. La cifra también es inferior a los 447.338 metros cuadrados autorizados en 2018 e incluso menos que los 291.110 m2 que se aprobaron el año pasado.

Específicamente, los permisos en el sector vivienda muestran el mismo comportamiento, con una notoria caída en la superficie autorizada tanto en 2020 como en 2021. De esta forma, mientras en el periodo enero-octubre de 2019 se llegó a 317.327 metros cuadrados autorizados, este año la cifra llega a 205.385 metros cuadrados, es decir, una caída de 35,2%.

Efecto pandemia

De igual manera, en la comuna de Chillán, que concentra la mayor parte de la edificación autorizada en la región, los números confirman el frenazo en la inversión en construcción.

Según datos de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Chillán, entre enero y noviembre de este año la superficie autorizada alcanzó los 116.136 metros cuadrados, muy lejos de los 255.722 m2 del año 2018 (enero-diciembre) y también muy inferior a los permisos entregados el año pasado, en plena pandemia, que totalizaron 166.295 m2.

La brecha se hace mucho más grande cuando se revisan los números para el destino vivienda en Chillán, ya que la edificación autorizada entre enero y noviembre de 2021 alcanzó apenas los 54.260 metros cuadrados, bastante menos que los 174.202 m2 del año 2018 (enero-diciembre) y también inferior a los 121.128 m2 del año pasado (enero-diciembre de 2020), aunque esta última cifra está incidida por los proyectos habitacionales financiados por el Ministerio de Vivienda, los que, de hecho, experimentaron un aumento respecto a la prepandemia precisamente con un objetivo reactivador.

Flavio Barrientos, director de Obras de la Municipalidad de Chillán, sostuvo que “sin duda, la pandemia de Covid fue una de las razones principales que repercutieron en la disminución del otorgamiento de permisos para edificar o construir en la comuna, dada las fases y medidas que restringieron el desplazamiento de personas y las actividades en edificios en construcción”.

Sin embargo, llama la atención la reactivación en la construcción de infraestructura para servicios en la comuna de Chillán, que en el presente año acumula una superficie autorizada de 29.030 metros cuadrados, lo que no solo es superior al año pasado (8.301 m2), sino que también duplica con creces los 11.969 m2 de 2018.

Al respecto, Barrientos explicó que “como paliativo a los efectos generados por la pandemia y las medidas para evitar el aumento de los casos por contagio, el Gobierno generó incentivos a través de programas de recuperación de empleos y apoyo a las pymes, lo que ayudó a la recuperación progresiva del sector de la construcción en estos últimos meses”.

Consultado por el impacto del escenario más restrictivo para los créditos hipotecarios, con un encarecimiento de los créditos y menores estímulos en la economía, de cara al próximo año, el director de Obras sostuvo que “es una distorsión asociada a que, para la obtención de patentes, es requisito tener los permisos de construcción al día y/o cambios de destinos de habitacional a comercio”.

En ese sentido, sostuvo que “como posibles efectos, podría generarse una desaceleración en los permisos de construcción debido al poco incentivo al crédito, y una gran oferta habitacional por los altos costos y segmentación de los créditos hipotecarios”.

Incertidumbre

Según manifestó el contador auditor y jefe de la carrera de Administración del Instituto Virginio Gómez en Chillán, Norberto Hernández, “los proyectos que uno ve que se están ejecutando e incluso terminando en algunos casos, sobre todo, los edificios céntricos, son obras que comenzaron antes de la pandemia, obtuvieron sus permisos previo a la pandemia, y los muy pocos que se autorizaron en 2020 son los que a duras penas se están terminando ahora, por la falta de mano de obra, por la escasez de materiales. Claramente, hay un frenazo en la inversión, sobre todo, porque los inversionistas, con toda la incertidumbre que hay, pandémica y política, están a la espera de lo que va a suceder para poder invertir. Recordemos que la pandemia generó estragos en las grandes empresas, y ahora con las enormes dificultades que hay para obtener un crédito hipotecario, con tasas que subieron, está todo bien revuelto”.

“Yo pienso que vamos a tener que esperar a ver qué pasa el 19 (de diciembre) en lo político, ver cómo reaccionan los mercados con esto y esperar al 2022 a ver lo que pase con la inversión inmobiliaria, donde yo veo bien difícil que pueda repuntar, porque, en resumen, está el tema político, la escasez de mano de obra y la escasez de materiales. Es un conjunto de cosas que hay que considerar y por eso, precisamente, no ha aumentado la inversión inmobiliaria”, cerró el académico del Instituto Virginio Gómez, de Chillán.

Mayores costos

En la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) tiene claras las causas. Ricardo Salman, presidente del Comité de Vivienda e Inmobiliario de la CChC Chillán, expuso que “las razones de la baja cifra en metros cuadrados en permisos del 2021 responden a múltiples causas, dentro de las cuales podemos señalar: incertidumbre política económica como la principal, muchos cambios normativos en el sector construcción que se están implementado, escasez de material y mano de obra para iniciar proyectos”.

El dirigente reflexionó que “en Chile tenemos un déficit de 700 mil viviendas, hay una gran tarea por hacer, el plazo para resolver los problemas habitacionales dependerá de las políticas que implemente el gobierno en materia de subsidios, los recursos que se aporten y de la estabilidad en las variables macroeconómicas, como inflación, tasa de interés, empleo, para que el sector pueda seguir desarrollándose y las familias invirtiendo en su vivienda, que para muchas de ellas es el principal activo y ahorro en el largo plazo”.

En ese sentido, hizo hincapié en que “las inversiones inmobiliarias requieren de mucho capital, por ello, se requiere estabilidad, las empresas a su vez responden ágilmente cuando hay una demanda sólida que va a tener las posibilidades de adquirir la vivienda una vez se encuentra terminada”.

El dirigente, sin embargo, hizo una positiva evaluación del presente año en materia de inversión en vivienda pública, “ya que se pudo ejecutar un presupuesto del orden de 120.000 millones de pesos, principalmente en viviendas nuevas y en reparaciones de viviendas antiguas, esto ejecutado por el equipo de Serviu, con pocas personas más de cuando éramos delegación Ñuble, pese al extraordinario incremento en el presupuesto ejecutado”.

“En el sector de obras públicas -continuó- se ha podido ejecutar el programa y el presupuesto del año en forma bastante eficiente, gracias a una buena dirección y a todas las empresas que trabajan en el sector. En lo que es inversión en infraestructura urbana en las obras de vialidad estamos como ciudad al debe, es urgente el avance en la ejecución de las anunciadas obras. En lo que es la inversión privada, hemos visto el desarrollo de muchos proyectos habitacionales, en ubicaciones céntricas de la ciudad, así como también en zonas de extensión, respondiendo a la alta demanda habitacional que hay en la ciudad, por ello no hay oferta disponible para entrega inmediata, encontrándose incluso lo que está en construcción con un 50 a 60% de venta en verde”.

Consultado por el impacto en la zona del alza en el valor de las viviendas, del alza de tasas de interés y de las mayores restricciones de los hipotecarios en las inversiones en el sector inmobiliario, Salman explicó que “el efecto de todas estas variables significa contar con un mayor ingreso para optar a una vivienda. Por cada punto que sube la tasa de interés, pieza fundamental a la hora de solicitar un crédito hipotecario para financiar la compra de una vivienda, aumenta un 14% el dividendo. Adicionalmente a esto, los bancos están anunciando créditos más cortos, a 20 años. Hay un impacto importante a la población, porque un dividendo que sube implica que el sueldo que debes tener como familia para justificar el crédito te sube también”.

No obstante, reconoció que hay una creciente demanda. “Ñuble, como región, actualmente se encuentra con una de las tasas más altas de crecimiento poblacional a nivel nacional, con ello haciendo más presión sobre el déficit habitacional, el que supera con creces las 10 mil viviendas en Chillán. Si la demanda no siguiera creciendo, requeriría unos 10 años solucionar este déficit, todo ese periodo considerando buenas condiciones económicas”.

Por ello, sostuvo que “sin duda que las condiciones más desfavorables para la obtención de un crédito afectarán a las personas que estén en el margen de la aprobación y probablemente a un alto número de personas, las que se harán más dependientes de las ayudas del Estado para tener su casa propia”.

En ese sentido, el empresario comentó que, “por el tamaño del déficit habitacional, probablemente, la reducción de demanda no va a ser un problema para que las empresas coloquen todas las unidades que se encuentran en construcción, habrá personas para reponer los desistimientos”.

Ricardo Salman afirmó que “las empresas se han visto muy afectadas por las condiciones actuales, el alza de costos que oscila para los proyectos entre un 7% y un 21%, los que se ejecutaban hasta el primer semestre, y a un 30% los que se están ejecutando en el segundo semestre de 2021, significa para todas las empresas que construyen vivienda pública que este año van a terminar con muchos proyectos a pérdida, puesto que los valores de los subsidios son fijos y no ha habido un alza que responda a todos estos aumentos de costos”.

“El incremento de subsidio otorgado por la autoridad este año recoge escasamente el incremento real de costos presentado por las empresas. Esta situación ha afectado a que muchos proyectos no puedan iniciar, dada la escasez de mano de obra y de materiales. Algunos materiales han tenido un incremento de un 100% en sus costos, además de no ofrecer una continua disponibilidad, lo que provoca atrasos de obra y mayores costos por ello”, cerró.

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