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Venta de viviendas se recupera en medio de incertidumbre

A partir de fines de julio pasado las ventas de viviendas comenzaron a mostrar una recuperación a nivel local, lo que durante agosto se mantuvo hasta el inicio de la cuarentena en Chillán y Chillán Viejo. Dicho repunte, que está en línea con el comportamiento del sector inmobiliario a nivel nacional, se atribuye a un mejoramiento de las expectativas de los consumidores según algunos, pese al escenario económico y sanitario incierto, donde el retiro del 10% de los fondos de AFP significó un envión anímico y una inyección de liquidez que contribuyó a acelerar este proceso. Sin embargo, también se plantea que se trataría de una recuperación puntual y que el comportamiento futuro sería cíclico.

Según el último reporte mensual de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), con estadísticas a junio, a nivel nacional los créditos hipotecarios de vivienda venían reduciendo gradualmente su tasa de expansión, en línea con la menor actividad en el mercado inmobiliario. “Esta desaceleración se asocia, sobre todo, a un menor dinamismo de las operaciones por montos superiores a 5 mil UF, a pesar de seguir siendo el segmento que más crece (13,8%). Por su parte, los tramos de hasta 2 mil UF y de 2 a 5 mil UF de deuda mantuvieron estable su ritmo de expansión, aumentando 1,7% y 7,3%, respectivamente”, se indicó en el informe.

En la región de Ñuble, las estadísticas de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) muestran que la tasa de crecimiento anual de las colocaciones bancarias para hipotecarios de vivienda anotó un 13,0% en febrero; mientras que en marzo llegó a 12,9%; en abril fue de 12,7%; en mayo, 11,0%; y en junio, 9,2%.

En este periodo, caracterizado por un comportamiento más restrictivo por parte de la banca al momento de otorgar créditos, en un contexto de incertidumbre económica y laboral, se observa un mayor número de rechazos, y paralelamente, las tasas de interés muestran una tendencia a la baja. Conviene aclarar, sin embargo, que las tasas varían de acuerdo al perfil de riesgo del solicitante.

Los datos del Banco Central de Chile muestran que la tasa de interés anual promedio para créditos de vivienda, si bien no están tan bajas como en octubre y noviembre del año pasado (1,99%), a partir del peak de abril (2,93%) viene descendiendo sostenidamente: 2,86% en mayo; 2,79% en junio; 2,64% en julio y 2,58% en agosto. Asimismo, se trata de valores muy por debajo de los observados durante 2018, en que no los promedios mensuales no bajaron del 3%.

Contexto de crisis

Ricardo Salman, presidente del Comité de Vivienda e Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Chillán, aseveró que “este año con las dificultades o limitaciones al desplazamiento y al no poder funcionar los departamentos piloto ha habido mayores dificultades para completar operaciones de venta, se trata de una complejidad técnica para realizar estas visitas, por tanto, ha habido una caída importante debido a esta causa”.

Añadió que “si bien no existen estadísticas locales específicamente en torno a este aspecto, podemos tomar como referencia algunos datos de la Región Metropolitana, y al mirar las cifras hay un desistimiento superior a los años anteriores llegando al 28% en comparación con 2019, mientras que la comercialización de inmuebles bajó 64% producto de la restricción a la movilidad”.

“Esta caída se debe en parte a la falta de movilidad, pero que se suma a la crisis económica actual con importantes cifras en cuanto a pérdidas de empleo, lo que repercute tanto en la demanda como en la oferta, ya que al existir un mayor nivel de cesantía hay menos demanda con opción a endeudamiento, por lo tanto, la banca también eleva las restricciones. Sin embargo, la situación actual ha motivado a otro tipo de inversionista, se trata de un perfil nuevo asociado a los más jóvenes, los que han permitido sostener el nivel de ventas, ayudados por el retiro del 10% de las AFP, al contrario de los de mediana o mayor edad que frente a estos escenarios son más cautelosos”, expuso.

Precisamente, el dirigente gremial apuntó que el retiro de los fondos de las AFP “ha permitido algún impulso en el mercado de viviendas debido al pago de pie en la compra de bienes raíces, habiendo por ejemplo un aumento importante en la adquisición de parcelas, sin embargo, se trata de una ayuda puntual”.

Pero también mencionó “otro factor que incluso beneficiará más a Chillán: Si ya veíamos anteriormente inversión de gente que viene del norte, esto se incrementará con las condiciones actuales y la preferencia de muchos habitantes por ciudades medianas con un buen nivel de servicios, por sobre los grandes centros urbanos, sobre todo durante esta época de pandemia”.

Consultado respecto a los precios de las viviendas, Salman sostuvo que “en el sector privado, con los edificios que están ubicados dentro de las cuatro avenidas de Chillán, que es un número importante, que no peligran con la oferta esperada, debido a la demanda representada por la presencia de sectores públicos y empresas que estarían instalándose producto del impulso que entrega la nueva región por el nivel de inversión. Es decir, hay un atractivo para invertir, porque después de esta oferta que se ha levantado rápidamente, el nivel de generación de nuevos proyectos es baja. Esto lo podemos observar en los permisos de edificación acumulados hasta julio del presente año, los que cayeron en un 56% en relación a 2019 llegando a niveles más bajos que los tenidos el año 2017, pasando de 184.512 m2 (2019) a 80.861 m2, (2020) lo que evidencia que en 2021 tendremos menos inicios de obras”.

El empresario adelantó que “como no tendremos tantas iniciativas nuevas, es decir, no habrá tanta oferta, seguramente en el mediano plazo seguiremos viendo un incremento en el nivel de precios, lo que permitirá que las inversiones tengan un incentivo en relación a la plusvalía de las viviendas existiendo una gran oportunidad para invertir desde esa mirada en Chillán”.

Destacó asimismo las bajas tasas de interés promedio, lo que contribuye a incentivar la venta de viviendas, pero advirtió que “otra condición importante para adquirir una vivienda es tener empleo y estabilidad laboral, por tanto, mientras menos incertidumbre social y económica exista habrá mayores posibilidades para adquirir una vivienda”.

Expectativas

Juan Villagrán, jefe de Ventas de Inmobiliaria Vellatrix, que tiene dos proyectos en Chillán, confirmó que a partir de agosto comenzó a observarse una recuperación de las ventas, de la mano de un mejoramiento de las expectativas de los consumidores.

“Uno de nuestros proyectos es el edificio Itata, que está prácticamente terminado, y tenemos el 85% reservado y en el último mes hemos reservado siete unidades, que es un número de tiempos normales. Igual hay que considerar que en Chillán me van quedando las últimas unidades, que son las más difíciles de vender, ya sea por ubicación o por precio, por lo que este resultado es doblemente meritorio”, manifestó el ejecutivo, quien añadió que los valores de los departamentos oscilan entre 1.530 UF y 3.050 UF.

Villagrán detalló que en agosto pasado vendieron 5 unidades, y en septiembre ya suman 4. En tanto, “en abril, cero; mayo, 3; junio, 2. En julio aumentamos a 4. Y ahora lo más probable es que baje un poco debido a la nueva cuarentena”, comentó.

“Afortunadamente, la pandemia nos pilló bien parados en lo comercial. Nosotros teníamos cerca del 80% reservado, entonces, podíamos esperar. En lo que sí nos ha afectado es en cuanto a obras, porque teníamos pensado entregar este edificio en septiembre-octubre, pero ya llevamos tres meses de atraso”, dijo.

En cuanto al proyecto Nuevo 18, afirmó que “íbamos a partir la obra en agosto, pero debido a la cuarentena creo que vamos a partir en noviembre o diciembre. Ya lo estamos vendiendo y tenemos un 30% reservado. En este edificio el comportamiento de las ventas ha sido más dispar: en abril vendieron una unidad, en mayo y junio, cero; en julio, una; en agosto, 5; y en septiembre, cuatro”.

“El punto de inflexión para todos nuestros proyectos, tanto en Chillán como en Concepción, fue agosto, y eso se observó en casi toda la industria en general, donde estuvo fuerte el tema de las AFP. Se observó una percepción de los consumidores de mayor tranquilidad económica, sienten que lo peor ya pasó, se moderó el temor a perder el empleo y eso se reforzó con el retiro del 10% de las AFP. Algunos clientes utilizaron esa plata para reservar y otros no, pero todos nos comentan que eso ayudó a darles tranquilidad. De hecho, la mayoría tenía la plata para el pie antes del 10% de las AFP, pero el retiro mejoró la confianza de estos clientes para tomar la decisión de invertir, y se atrevieron. La gente con plata se siente segura”, lanzó.

Consultado por las condiciones crediticias, Villagrán sostuvo que “el comportamiento de la banca ha sido errático, con tasas que suben a 3,7% ó 4%, y bajan de una semana a otra, a 2% ó 2,4%; lo que antes no ocurría, en que era más estable. Afortunadamente, en septiembre, con el tema de la portabilidad financiera, hay una competencia salvaje de los bancos y bajaron la tasa nuevamente. Igualmente, dentro de todo, las tasas no están malas, son números interesantes si uno lo compara con unos pocos años atrás”.

Por otro lado, comentó que “casi todos los bancos están financiando hasta el 80% del valor de la propiedad, y las excepciones son el BCI y el Scotiabank, que llegan al 90%; a eso hay que sumarle que están más restrictivos, hay perfiles de algunos rubros a los que nos les están dando créditos, pero tampoco a niveles alarmantes. Y creo que con la portabilidad financiera se van a flexibilizar más”.

“Yo estoy optimista, creo que se están reduciendo los factores de incertidumbre en la economía”, concluyó.

Comportamiento cíclico

Por su parte, la corredora de propiedades, Soledad Tohá, quien debió adaptar su negocio al comercio electrónico y trabajar de manera remota, reconoció que la pandemia le ha propinado un duro impacto al sector inmobiliario y anticipó que este año va a cerrar con una caída de 40% en la venta de viviendas.

También reconoció desde fines de julio el mercado se reactivó debido al retiro del 10%: “hubo gente que aprovechó ese recurso para tener el aporte contado, ya que muchas veces no existe la capacidad de ahorro”.

Destacó, asimismo, que la comunicación digital ha sido un gran aliado en esta etapa y anticipó que el sistema de trabajo semipresencial se va a quedar instalado por mucho tiempo en este rubro.

“Desde fines de julio y en agosto tuvimos un repunte. Cerramos muchas operaciones, tanto de casas, como de terrenos y arriendo de locales comerciales”, reafirmó Tohá, quien recordó que “tuvimos casi 45 días de cuarentena en marzo y abril, la gente volvió en mayo a reevaluar su situación. En este periodo ha habido mayor lentitud de la banca para tramitar los créditos, ha bajado la tasa de aprobación bancaria, porque las condiciones de los solicitantes han cambiado, algunos han quedado cesantes, otros han disminuido sus ingresos”.

Añadió que “en julio la gente comenzó a relajarse un poco y eso se juntó con que hubo más circulante desde el momento en que se concretaron los primeros depósitos del retiro de las AFP. Hay además, un cambio de prioridades en algunas personas, que están destinando recursos a la compra de una vivienda”.

“El mayor estancamiento -continuó- lo hemos visto en la venta de paños urbanos grandes para construcción de viviendas, a diferencia de lo que ocurrió el año pasado, y eso tiene que ver con que muchas empresas no han podido iniciar obras”.

Indicó que “todavía no se ha visto un ajuste de precios de las viviendas, pero sí creo que va a venir un ajuste de precios una vez que terminen los beneficios de postergación de pago de créditos hipotecarios, que eran seis meses que concluyen ahora en septiembre, y eso significa que la gente va a estar más apretada de plata desde octubre en adelante. Eso se traduce en mayor dificultad para pagar, mayor incumplimiento con la banca y eso abre la posibilidad de mayor disponibilidad de unidades de venta: hay gente que no va a poder seguir pagando”.

Finalmente, la corredora planteó que “todavía hay incertidumbre respecto del futuro, por ejemplo, en la estabilidad laboral”. En ese sentido, adelantó que “los próximos meses las ventas tendrán un comportamiento bastante volátil, con alzas y desaceleraciones, en línea con la evolución de la crisis sanitaria”. 

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