Alto crecimiento justifica cambios al Plan regulador intercomunal

Por: Edgar Brizuela Fotografía: Mauricio Ulloa 11:45 PM 2016-10-22

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo generó nuevo mapa aerofotogramétrico de la conurbación

Este insumo será la base para el documento maestro que reemplazará al que está vigente desde 2007

Motivado probablemente por fijar nuevos límites urbanos a Chillán y resolver una serie de temas pendientes con vías estructurantes, la Seremi de Vivienda modificará el Plan regulador intercomunal Chillán-Chillán Viejo (Prich), que está vigente desde 2007 y que sirvió de base a las cartas de navegación de cada una de las comunas de la conurbación.

El primer paso para ello fue la contratación de una completa cartografía aerofotogramétrica de toda el área, la que debe ser entregada a fines de este año por la firma Digimapas Aerofotogrametría Limitada, que se adjudicó el proyecto por $69.087.130.

Según la entidad estatal, “el objetivo de este estudio es generar la cartografía base del área intercomunal de Chillán–Chillán Viejo, actualizada al año 2015, con escala de precisión mínima 1:10.000, y además, contar con imágenes individuales y un mosaico de ellas, ortorrectificadas y georreferenciadas, que permita el análisis espacial urbano y rural del territorio en estudio”. 

Los cambios al Prich fueron solicitados por la Municipalidad de Chillán, luego de que en el transcurso del tiempo se observaran incongruencias y una serie de deficiencias en el modelo en vigencia, los que quedaron en evidencia sobre todo, durante el análisis del plan regulador comunal de Chillán.

El director de Obras de Chillán, Flavio Barrientos, señaló que efectivamente los informes que manejaban daban cuenta de que se requerían modificaciones al Intercomunal de 2007. “En el transcurso del tiempo se habían reunido una serie de antecedentes que justificaban una renovación del instrumento estratégico”, confirmó.

El arquitecto sostuvo que dado el tiempo transcurrido desde la aprobación del Prich es necesario un reordenamiento como consecuencia del desarrollo que ha tenido la intercomuna en los últimos años y las proyecciones futuras. Agregó que una ciudad que seguirá creciendo requiere de una carta de navegación que permita definir de manera estratégica su evolución futura.

Entre los hechos que surgieron desde 2007 y que requieren de un análisis macro se encontraría, por ejemplo, la necesidad de modificar el trazado de la avenida Circunvalación hacia el sector oriente de Villa Barcelona. En este sector los vecinos plantean, a partir de estudios técnicos propios, la necesidad de desplazar la vía proyectada con la finalidad de que no afecte la calidad de vida de esa agrupación y la villa San Miguel que está junto a ella.

Se suma a ello que es probable que Chillán necesite nuevos márgenes para su crecimiento inmobiliario, que parece estar muy limitado y requerirá un ensanchamiento hacia las zonas Norte y Este, que es hacia donde existen terrenos disponibles.

El arquitecto independiente, Claudio González Oisel, planteó que la modificación al Prich que está en desarrollo permitirá a largo plazo cambiar las reglas del juego del propio plan regulador de Chillán, que “quedó mal diseñado y limita la densificación de la zona céntrica”.

Óscar Crisóstomo, delegado provincial del Serviu, entidad a cargo del desarrollo del instrumento de planificación, sostuvo que en la actualidad es necesario que se realicen modificiones al instrumento de planificación dadas las necesidades surgidas en los úlimos años, tanto en Chillán como en la comuna histórica.

A juicio de Crisóstomo, “las variables del crecimiento y las transformaciones urbanas que han experimentado Chillán y Chillán Viejo durante este lapso, hacen necesario considerar la revisión de este instrumento de planificación que fue la base para los planes reguladores vigentes”. 

Planteó que “en el caso de Chillán Viejo, es primera vez que esta comuna tiene un plan regulador propio, y en el caso de Chillán, la actualización de este instrumento es reciente, por lo que es oportuno contrastar el marco regulatorio intercomunal con el comunal debido al desfase de tiempo que se presenta entre ellos, actualizando el intercomunal para que actúe en concordancia con los planes comunales”.

Límite urbano
La autoridad precisó que el Plan intercomunal es de enorme relevancia porque es el documento que define, entre otras variables urbanísticas, el límite del territorio de ambas comunas, los límites de extensión urbana, la vialidad estructurante de carácter intercomunal (vías expresas y troncales), los parques intercomunales y el desarrollo de los centros poblados de carácter rural. 

Por ello, agregó, el nuevo Plan intercomunal debe considerar el desarrollo armónico de las zonas urbanas y rurales, en ambas comunas; así como el desarrollo sustentable de los centros poblados de Chillán y Chillán Viejo. Se suma a ello que el plan tiene que reforzar el desarrollo de una red vial que garantice la conectividad entre ambas comunas. 

“También es necesario actualizar las densidades promedio y máximas según lo establecido en los planes comunales actualizados, además de considerar los límites de extensión urbana, y estudios de proyección de crecimiento a futuro”, puntualizó.

El Prich no tiene injerencia sobre la altura de las edificaciones, pues ello está regulado por los planes comunales. El Intercomunal define normas urbanísticas solo para edificaciones e instalaciones de carácter intercomunal. 

Diversos especialistas consultados concuerdan en que la ciudad necesita ampliar sus límites con la finalidad de permitir el desarrollo de proyectos inmobiliarios para la creciente población de la ciudad.

González Oisel cree que en el caso puntual de Chillán, “la urbe tiene pocas alternativas de crecimiento con los límites actuales. En el centro, el Plan regulador limitó las edificaciones de altura, con lo que no se puede densificar a pesar de existir terrenos disponibles”.

Adicionalmente, las densidades parece estar mal defindas, pues en Quilamapu “se permiten 30 casas por hectárea, mientras que en Los Volcanes 500 casas por hectárea. Las densidades están mal planteadas y en el centro el Plan regulador no permite crecer”.

Pero Chillán es una ciudad que crece constantemente y en ese sentido requiere de cambios en el Plan intercomunal con la finalidad de definir su propia evolución y la de la comuna histórica aledaña que tiene sus propias características.

En la capital provincial se ha debatido abundantemente acerca de los terrenos que necesita anexar esta urbe para generar un polo industrial que ahora parece limitado.

Además, la existencia del futuro Casino de Juegos emplazado en el límite comunal seguramente impulsará el desarrollo inmobiliario cada vez más al Norte, por lo que sería aconsejable extender el límite comunal hacia el puente Ñuble, estimó Claudio González.

Lo cierto es que los datos parecen aconsejar que Chillán comience un análisis más exhaustivo respecto de los territorios hacia los cuales deberá extenderse, si como señalan los profesionales locales, existen cortapisas para la densificación en el centro de la ciudad a través de grandes construcciones en altura, como ocurre en otras ciudades del país.

No queda espacio
Con los límites actuales, según ha sugerido la Municipalidad, Chillán se está quedando sin terrenos para solventar el crecimiento demográfico, y la necesidad que tienen las constructoras e inmobiliarias de justamente satisfacer las necesidades de las familias locales.

Estudios que datan del 2014, cuando se estudiaba el plan regulador chillanejo, informaban que la capital de Ñuble se estaba quedando sin suelos que sustenten el desarrollo habitacional.

Los diagnósticos pasados y actuales eran claros en el sentido que Chillán y quizás antes de lo pensado inicialmente requiere de mayor cantidad de terrenos urbanos que los que tiene en la actualidad.

El tema necesariamente hay que verlo desde una perspectiva mayor a la de Chillán, pues ésta con Chillán Viejo conforman una intercomuna y ambas en su conjunto fueron analizadas por el Plan regulador de 2007, que fijó sus límites y usos de suelo.

Según los antecedentes disponibles, a Chillán le quedaría muy poco espacio hacia donde crecer, pues está limitada hacia el poniente por la carretera 5 Sur y hacia el sur por Chillán Viejo. 

Los límites que le dan forma a Chillán en las zonas norte y poniente podrían ser susceptible de ser modificados,  pero tras gestiones técnicas que requieren de muchos estudios.

Lo cierto es que el actual límite urbano definido por el actual Plan regulador intercomunal de 2007 aparece definiendo un área urbana que ya ha sido sobrepasada por nuevos loteos, quedando solamente disponibles terrenos bastante limitados hacia el oriente, poniente y el norte.

Si se considera que la demanda de suelo estimada para Chillán en el futuro inmediato supera las 1.000 hectáreas (año 2025), se tiene un cuadro no muy favorable.

La carencia de paños susceptibles de urbanizar se evidencia en comentarios contenidos en el diagnóstico del Plan Regulador, donde queda de manifiesto claramente esta situación: “Hacia el sur no hay terrenos disponibles ya que la comuna limita con el río Chillán y la comuna vecina de Chillán Viejo”.

Además, “si bien se ve gran cantidad de terrenos disponibles para el crecimiento en extensión hacia el norte y poniente de la ciudad, hay que considerar que la mayoría son terrenos anegables, por lo que su uso estaría limitado al mejoramiento de estos en base a rellenos artificiales”. 

Pero aparentemente los terrenos disponibles en las áreas de crecimiento dentro del límite urbano son bastante menores que las 1.000 hectáreas que necesita Chillán. De hecho, según antecedentes no oficiales, hacia el norte existen a lo más 200 hectáreas y hacia el oriente unas 200 o menos.

Chillán proyecta un incremento de población adicional (por sobre la existente hoy) al año 2025 de 74.831 habitantes, de los cuales 11.225 serían por incremento por densificación y 63.606 habitantes sería por extensión.

En la actualidad, Chillán tiene unos 170.000 habitantes, pero para el 2025 la cifra subirá a unas 250 mil siendo la densidad poblacional de unos 69,89 habitantes por hectárea.

Según las modelaciones municipales, al mantener constante la densidad se necesitarían 1.070 hectáreas adicionales para absorber el crecimiento al año 2025, que es el horizonte del estudio, de las cuales 160 hectáreas son sobre suelo del área urbana consolidada y 910 hectáreas corresponden a “nuevos suelos” de la futura área de extensión urbana.

Justamente uno de los elementos que sustentan un cambio al Plan regulador Chillán-Chillán Viejo es el de la necesidad de nuevos espacios urbanos.
El tema está recién siendo analizado y por ejemplo, en Chillán Viejo no tienen mayores antecedentes sobre esta problemática y esperan los informes que el Serviu deberá evacuar en el futuro.

En Asesoría Urbana de la Municipalidad de Chillán tampoco manejan información relevante sobre esta temática que es la base para el desarrollo de la futura capital de Ñuble.

Comentarios