Inmobiliarias apelan a oportunidad de comprar casas sin IVA este año

Por: Roberto Fernández Fotografía: Mauricio Ulloa 10:15 PM 2016-10-22

Desaceleración económica e incertidumbre de los consumidores son percibidos también como frenos a la inversión

Las empresas inmobiliarias de Chillán están apelando a la oportunidad de comprar viviendas sin IVA en lo que resta del año como una forma de contrarrestar el menor dinamismo en las ventas registrado este 2016, respecto de las cuales no existen cifras exactas para Chillán, aunque actores del sector, como el empresario Ricardo Salman (Inmobiliaria Salman), advierten que son muy inferiores a las del año pasado, en que se observó un fuerte incremento precisamente por el fin de la exención del pago de IVA dispuesto en la reforma tributaria.

Luego que se extendieran los plazos para la aplicación del nuevo tributo a la compra de viviendas nuevas, que comenzará a regir en plenitud a partir del 1 de enero de 2017 -una medida que tuvo por objetivo contribuir a mejorar el dinamismo del sector en un escenario de desaceleración económica y caída de la inversión-, las empresas han visto en ella una oportunidad para promocionar la venta de viviendas.

Según explicó la presidenta de la Cámara Chilena de la Construcción Delegación Chillán, Claudia Rigall, las viviendas exentas de IVA son aquellas cuyo permiso de edificación se concedió antes del 1 de enero de 2016, a lo que Salman agregó que la recepción de obras debe estar solicitada a más tardar el 31 de diciembre de 2016. Asimismo, seguirán gozando de la exención tributaria aquellas casas y departamentos que se adquieran con subsidio habitacional.

Y si bien en el segmento de las viviendas de valores inferiores a las 3.000 UF el encarecimiento en el valor por la aplicación del IVA bordearía entre el 2 y el 4 por ciento, lo que es menor a la variación que puede tener el precio de una vivienda desde su venta en blanco hasta su valor con entrega inmediata (entre 4% y 5%), en el segmento sobre las 3 mil 500 UF el efecto será más notorio, pues se estima que el valor se incrementará entre un 10 y un 14 por ciento.

“Nos encontramos en un momento de transición para el mercado inmobiliario, ya que las distintas empresas están ofertando el stock disponible que no se encuentra sujeto a IVA, lo que constituye una buena oportunidad para las familias que estén buscando una vivienda”, planteó la dirigenta gremial.

Ejemplo de ello lo constituye el proyecto Hacienda Quilamapu, de Viviendas 2000, ubicado en el sector nororiente. El gerente del proyecto, José Octavio Larrere, manifestó que “el mercado reaccionó tomando como una oportunidad el comprar antes que los precios suban por la aplicación del IVA. Nosotros tenemos aún casas sin IVA que se están vendiendo a muy buen ritmo”, reconoció el ejecutivo, quien precisó que los precios van desde las 3.100 UF en el barrio El Tranque, a las 8.000 UF en el exclusivo condominio Montepiedra.

Asimismo, Larrere planteó que el nuevo tributo no debiera tener un impacto muy negativo en las ventas.  “Nuestros proyectos tienen muchos atributos que hacen que los clientes nos prefieran, además, tenemos barrios con casas de casi todos los precios, por lo que esperamos que no nos afecte mayormente. (...)  De igual forma, estamos ajustando nuestros costos mediante el uso de tecnología, de manera que esta alza por impuestos la podamos amortiguar lo más posible mediante eficiencias en la construcción y en el diseño de los barrios y casas sin afectar la calidad”.

FIC Ñuble
Proyectos para segmentos de ingresos medios en Parque Lantaño, como los de Pacal, Convet y Armas, entre otras, así como de Socovesa en el sector norte y de otras inmobiliarias en San Bernardo y en el camino a Las Mariposas, son parte de la oferta sin IVA, así como también las casas para segmentos de ingresos más altos, como los de Hacienda Quilamapu, Plaenge y Socovesa en el nororiente, también gozarán de la exención tributaria hasta agotar stock.

Es por ello que las empresas locales esperan con optimismo la realización de la octava Feria inmobiliaria y de la construcción FIC Ñuble 2016 entre el 23 y el 25 de noviembre próximos, en la que los potenciales compradores podrán comparar en un solo lugar la oferta de viviendas que existe en la ciudad.

Según estimaciones de la CChC Chillán, en dicha feria se espera contar con un stock del orden de las 800 viviendas con valores que fluctúan entre las 1.000 y las 6.500 UF. De hecho, el eslogan de la versión de este año es “El momento es ahora”, ya que según explicó la timonel del gremio, “pese al escenario económico de incertidumbre que impera, nos encontramos en una instancia propicia para adquirir una vivienda considerando que existe una oferta amplia y aún es posible comprar sin IVA”.

Rigall expuso que “la nueva versión de la FIC Ñuble 2016 reconoce este elemento, por lo que junto a los nuevos proyectos, que se adaptarán a un renovado escenario, una relevante alternativa serán las viviendas que aún cumplen requisitos para estar exentas de IVA”.

Proyecciones
Según comentó Salman, de no haber sido por la posibilidad de comprar sin IVA, este año las cifras de ventas hubieran sido peores.

En el caso de Inmobiliaria Salman, que aún tiene tres unidades disponibles en Parque Lantaño (Condominio Sirari) y dos unidades en la Villa Barcelona (Condominio Azzâm), el empresario comentó que ha habido interés de inversionistas por adquirir viviendas, las que luego ponen en arriendo, lo que se explica, en parte, porque muchas personas que querían comprar una casa no podrán hacerlo, debido a la menor cobertura de los créditos hipotecarios.

“Este año se ha percibido con mayor fuerza la desaceleración económica, se afectaron las expectativas de los consumidores, en que existe una mayor incertidumbre, principalmente en materia de empleo, donde no pocos temen perder su trabajo, y eso lógicamente que posterga este tipo de decisiones de compra”, señaló Salman.

Es por ello que las proyecciones para el próximo año, en opinión del empresario, no son mejores. “Para el próximo 2017 se prevé un bajón, y seguramente se venderán las viviendas que alcancen a estar exentas de IVA, pero no mucho más, de hecho, ha sido más lenta la generación de proyectos nuevos, y así como se observa una caída en las ventas, este año han bajado bastante los permisos de edificación también, lo que repercutirá en la construcción el próximo año”, sostuvo Salman, quien postergó la construcción de un proyecto de departamentos en la Población Purén.

Una opinión que comparte Hugo Carrasco, socio de la constructora Hurtado & Carrasco, que cuenta con 4 departamentos y 4 casas sin IVA disponibles en el sector nororiente: “Las ventas han estado malas, pero el problema no está en la aplicación del IVA, sino en la cobertura de financiamiento que entregan los créditos hipotecarios”. 

De igual forma, reconoció que la incertidumbre económica ha sido un factor clave. “El temor a perder el empleo también ha frenado las decisiones de inversión, de hecho, algunas ventas nuestras se cayeron por este tema, hay personas que perdieron su trabajo”, apuntó.

Carrasco explicó que la empresa tenía en carpeta un nuevo proyecto habitacional en el barrio Los Poetas, en el sector nororiente, pero decidieron postergar su construcción hasta que mejore el panorama: “teníamos el proyecto listo en un terreno que está junto a nuestro edificio, pero va a depender de cómo se den las cosas, de las variables económicas”, comentó Carrasco.

Créditos hipotecarios
La menor cobertura de préstamos hipotecarios es señalado como otro de los factores determinantes en el menor dinamismo en la venta de viviendas.

Y si hace algunos años algunos bancos financiaban hasta el 100% del valor de la vivienda, luego la cobertura se estabilizó en torno al 90%, sin embargo, a partir de este año se fijó en 80%.

Este cambio responde a una mayor provisión de recursos -ante las mayores posibilidades de mora en un escenario económico de bajo crecimiento, mayor desempleo y menor inversión- dispuesta por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) y que entró en vigencia el 1 de enero de 2016. La nueva normativa bajó de un 90% a un 80% la cobertura de crédito.

Esto implica que si una persona desea adquirir una propiedad debe necesariamente costear esa diferencia, por ejemplo, mediante la contratación de un crédito de consumo o a través del ahorro previo, lo que según actores de la industria, está restringiendo el acceso de miles de familias a una casa propia. 

Según Hugo Carrasco, es el porcentaje de cobertura el principal problema que enfrenta el sector, porque claramente eso no deja espacio de libertad a los potenciales compradores para decidir una compra.

En ese contexto, el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, estimó a incios de octubre en en el marco del III Congreso Inmobiliario “Nuevas alternativas de inversión y financiamiento”, organizado por la CChC en Santiago, que en los próximos dos años las ventas de viviendas se estabilizarán en niveles promedio similares a los del período 2013-2014, luego de anotar una fuerte caída este año.

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