Juez dicta fallo millonario por “loteos brujos” de predio rural

Por: Felipe Ahumada Fotografía: Mauricio Ulloa 08:55 PM 2018-08-11

Un verdadero golpe a la gestión inmobiliaria en sectores rurales podría significar el fallo de la Corte de Apelaciones de Chillán, que declaró como ilícita la venta de un terreno de 11 mil metros cuadrados, el que se subdividió en once parcelas de mil metros cuadrados las que fueron comercializadas como venta de derechos.

De esta manera, el tribunal de alzada ratificó lo decretado en primera instancia por el juez del Primer Juzgado de Policía Local, Ignacio Marín, quien decretó una multa de $10 millones para quienes efectuaron esta venta.

“Está prohibido vender terrenos de 5 mil metros cuadrados en el sector rural, ni tampoco, como se ha estado realizando constantemente, subdividir para vender acciones o derechos”, ratificó Marín.

El juez basa sus dichos en el artículo tercero del Decreto Ley 3.516 de 1980 que establece normas sobre división de predios rústicos.

Según el juez, este fallo que resultó favorable a la parte demandante, es decir al Consejo de Defensa del Estado, “debería general cambios concretos en la forma de proceder de los corredores de propiedades, particulares e incluso en las notarías, las que al autorizar la compraventa con sus firmas, muchas veces les dan a entender a los compradores que están realizando un negocio lícito, y eso no es así”.

El fenómeno de los loteos de parcelas en espacios incluso menores a los mil metros cuadrados en sectores rurales es visible con clara evidencia en casi todo Ñuble.

Letreros a la vista, con los números telefónicos de contacto, anuncios en las redes sociales y páginas de corretajes lo demuestran, no solo en los sectores aledaños a Chillán, sino que en la zona costera, como Cobquecura, donde los terrenos que no cumplen con las medidas mínimas autorizadas se ofrecen como una opción ideal para tener una casa de veraneo.

“El problema es que una vez declarada ilegal la transacción, el municipio, perfectamente puede ordenar la demolición de lo que ya se ha edificado en los respectivos sitios”, aclara.

El fallo en cuestión -y que promete ser un fallo histórico- apunta a un terreno ubicado en el sector Malloa, puntualmente en el kilómetro 12 del camino a Huape, donde los compradores ya han comenzado a construir estructuras para viviendas.

“Los lotes están separados por cercos y en algunos de ellos existen construcciones de casas terminadas, otras sin terminar y lotes sin construcción alguna”, se detalla en el fallo.

La denuncia la hizo una particular sin conocer al dueño del predio, quien tras algunas gestiones hechas por la Seremi de Vivienda y Urbanismo fue ubicado y solicitado en comparecencia al Juzgado de Policía Local de Chillán.

El aludido, un vecino de Pinto, explicó que él, junto a una corredora de propiedades y tasadora local adquirieron el predio, destinado a usos agrícolas, en 2016, para luego subdividirlos en once lotes.

Según el fallo de la Corte de Apelaciones, el propietario se justificó diciendo que “ignoraba que no se podía vender de esa forma y que como los notarios suscriben las escrituras públicas de compraventa y el Conservador de Bienes Raíces, inscribe los derechos adquiridos, imaginó que era legal la forma en la que lo estaba haciendo”.

Consultada la corredora que participó en el proceso de compraventa (quien solicitó reserva de su nombre), aseguró no saber que estaba prohibido este tipo de comercializaciones.

“Nadie sabe nada, esto es un problema que se ve en todo Chile, no solamente acá y viene de años, muchos años, no es de ahora”.

También se quejó por el fallo aduciendo que “hay artículos en la ley que dice que se tiene que multar no solo a los simples particulares involucrados en la compra y venta, sino que también se debe multar al notario y al Conservador de Bienes Raíces que participaron del proceso, y a ellos no se les multó por este caso”.

La venta de cada una de las subdivisiones se hizo por $4 millones cada uno.

La multa impuesta por el Juzgado de Policía Local fue de $9.790.000, que corresponde al 200% del avalúo fiscal del predio subdivido.

Los sentenciados apelaron de la resolución de primera instancia en noviembre de 2017, sin embargo, el pasado 4 de julio de 2018, la Corte de Apelaciones ratificó la sentencia del juez Marín.

Notarios se defienden

“Me alegro, ya estaba bueno de eso”, dijo el notario Juan Armando Bustos al enterarse por nuestro medio respecto al fallo de la Corte de Apelaciones.

El abogado, de todas formas, dice que “nosotros no tenemos herramientas para saber si una persona que compra o vende derechos sobre un determinado terreno, está negociando sitios de menos de 5 mil metros cuadrados, ya que eso no necesariamente, se especifica en las escrituras”.

Bustos añade que “al menos nosotros les decimos a las personas que si llegan a vender sus predios en estas circunstancias no la van a poder inscribir en el Conservador”.

Finalmente, el notario con oficina en el Paseo Arauco advierte que “incluso hay personas que pueden comprar en conjunto un predio y quedar todos ellos en calidad de comuneros. Así se puede presumir que podrán construir un inmueble único para compartirlo, pero lo que realmente ocurre es que hacen varias casas, pero después ¿quién fiscaliza la legalidad de eso?”

El notario Joaquín Tejos avala a su colega. “En efecto, en las escrituras no necesariamente vienen explicitadas las dimensiones de los predios que se tratan, se incluye información sobre los deslindes, pero ni siquiera de los metros cuadrados de las casas que existen en el lugar”.

El abogado añade que esta práctica de los “loteos brujos” trae aparejada “una carga enorme para el Estado porque se debe hacer cargo de problemas de alcantarillados, luz eléctrica y caminos o pasos de servicio, lo que a veces no admite el Plan Regulador, entonces ya nos enfrentamos a un problema más que técnico, de salubridad”.

La voz de los corredores

Para la corredora de propiedades, María Luisa Solar, “quienes venden loteos en sectores rurales o agrícolas, y que son de menos de 5 mil metros cuadrados, son generalmente particulares. Los corredores por regla general conocen las leyes y saben que vender sitios con un metraje menor, sencillamente no se pueden vender porque no serán inscritas en el Conservador”.

La experta, de todas formas, asegura que “en los 30 años que llevo en el rubro nunca nadie me ha venido a ofrecer este tipo de loteos. Lo que pasa es que, por ejemplo, camino a Cato, que es donde todo el mundo quiere comprar hoy en día, los 5 mil metros cuadrados ya se están ofreciendo hasta entre 30 y 50 millones, y no todo el mundo quiere o puede comprar un predio tan grande”.

Diferente ha sido la experiencia de la corredora de propiedades Soledad Tohá, quien admitió que “a mí sí me han venido a ofrecer ese tipo de loteos, pero obviamente los rechazo porque no se puede hacer nada con ellos, ni construir, ni inscribir las propiedades por lo que no se puede acceder a ninguno de los beneficios del Estado, como los subsidios, por ejemplo”.

La exintendenta del Bío Bío dice conocer el caso y el predio que hoy fue objeto de multa.

“Hay más casos como ese en otras partes, y lo que pasa es que a veces los dueños ignoran que no se puede subdividir por menos de 5 mil metros cuadrados, o bien a veces caen en la tentación por vender rápido y a un precio más asequible para los clientes, pero creo que es bueno que esto se conozca para que empiecen a quedar más claras las reglas y que haya menos personas perjudicadas”.

Finalmente, Soledad Tohá advierte que ante la duda que pueda generar si un sitio a la venta queda o no en sector urbano o rural, “se puede pedir los antecedentes a la Municipalidad o revisar las escrituras en el Conservador de Bienes Raíces, en donde debe estar todo eso claramente especificado”.

Las excepciones a la Ley

En su última visita a Chillán, el ministro de Bienes Nacionales, Felipe Ward detalló que el 49% de los casos de regularización de títulos de dominio que ve la Región del Bío Bío corresponderán a la nueva Región de Ñuble.

Es más, subrayó que “tenemos el ojo puesto en Chillán Viejo. De las 1.069 hectáreas que componen el paño urbano, hay cerca de 289 que corresponden a loteos irregulares. Esto afecta a muchas personas que creen que están comprando una propiedad, pero finalmente adquieren un problema, los están engañando, y eso implica un delito de por medio y perseguiremos a los responsables”, explicó el ministro.

Sin embargo, existen algunas excepciones al artículo 3 de la ley 3.516. La más conocida es la Ley Sabag.

Ésta se aplica para divisiones autorizadas por el SAG y el Ministerio de Agricultura durante el proceso posterior a la Reforma Agraria.

También aplica en divisiones subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, de vialidad u otras.

Otro caso es cuando se deban abrir calles para realizar la actividad agrícola, para construir viviendas para los propietarios del terreno o para hacer casas autorizadas de hasta mil UF de valor bajo el sistema de subsidio habitacional.

Se exime también cuando se transfiere la propiedad a entidades con personalidad jurídica y sin fines de lucro (iglesias, por ejemplo) o al Fisco, a las municipalidades y a los gobiernos regionales o a organizaciones comunitarias o sindicales.

Otra excepción es cuando se transfiera a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para el adquirente (padres, hijos, suegros, yernos, nueras e hijos del cónyuge) y siempre y cuando el predio no tenga un avalúo fiscal superior a las 1.000 UF.

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