Construcción prevé gradual recuperación de la actividad en Ñuble

Por: Roberto Fernández 08:55 PM 2018-03-04

La instalación de la nueva región tendría un impacto de mediano plazo.

Las limitaciones normativas a la altura de edificación son percibidas también como un factor de freno.

La encuesta de empleo del INE entregada esta semana confirmó que en Ñuble aún no despega el empleo en la construcción, lo que da cuenta del escaso dinamismo que muestra el sector en la zona.

En la comparación interanual, el trimestre móvil noviembre-enero reveló que el sector construcción perdió el 15,9% de sus ocupados, es decir, 2.790 trabajadores menos que en igual periodo del año anterior. 

Si bien hay proyectos en ejecución, como el casino Marina del Sol y algunos proyectos habitacionales, como los de camino Parque Lantaño, camino San Bernardo, Quilamapu y camino a Las Mariposas, el nivel de actividad está lejos del registrado en 2015 previo a la aplicación del IVA a la venta de viviendas, y en los años de la reconstrucción post 27/F.

La desaceleración económica del país golpeó con fuerza al sector, por lo que al cerrarse este ciclo las expectativas están puestas en el cambio de tendencia y el mejoramiento de los números, un proceso que a juicio del empresario Ricardo Salman (Inmobiliaria Constructora Salman), será gradual, quien sostuvo que si bien en noviembre se produjo un cambio de tendencia en la economía, el impacto en el sector a nivel local será más concreto en el segundo semestre de 2018.

Similar opinión expresó Nicolás Larenas (Inmobiliaria Constructora Alcorp), quien está ejecutando desde inicios de febrero el proyecto Mirador Oriente.

Larenas planteó que la recuperación no será tan rápida este año. “Nosotros no lanzamos ningún proyecto el año pasado, porque veníamos con el stock de las viviendas sin IVA; entre el año pasado y éste se está consumiendo el stock”, explicó. De hecho, dijo que no ha sido difícil contar con mano de obra. “Hay mayor disponibilidad que en 2016”. comentó.

El gerente de Operaciones de Alcorp precisó que como constructora han percibido una recuperación del sector a nivel nacional. “Este año nos han llegado muchas licitaciones en el país, no así en Ñuble, creo que para la zona no va a ser un año muy fuerte, todo lo que es el sector público, al ser región nueva, se va a ralentizar un poco al principio, hasta que tenga los recursos y se desarrollen los proyectos, por eso creemos que el próximo año va a haber inversiones más grandes. Este año destacan el casino, el hospital, que debiera comenzar a fin de año, y el centro de Justicia”.

Inacor y permisos de edificación
Las estadísticas disponibles muestran que 2017 fue un año para olvidar. El Índice de Actividad de la Construcción Regional (Inacor) elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), exhibió en la Región del Bío Bío (no existen datos para Ñuble) una contracción de 1% durante 2017 en comparación con el año anterior, sin embargo, en diciembre de 2017 se pudo observar un cambio de tendencia, con un alza de 4%.

En el caso de los permisos de edificación, que permiten anticipar el ritmo de la actividad en el corto y mediano plazo, en Ñuble todavía no se observa un cambio de tendencia.

Si en 2016 se autorizaron 516 mil 425 metros cuadrados, en 2017 la cifra bajó a 369.304, es decir, cayó un 28,5%.

Según el último informe del INE, Ñuble registró 19.474 metros cuadrados autorizados en enero de 2018, lo que representó un descenso de 6,8% en comparación con enero de 2017.

En enero, los permisos del rubro habitacional cayeron un 16%, mientras que en el no habitacional crecieron 6,9%.

“Etapa de pausa”
En opinión del director del centro de estudios Cerregional, Renato Segura, las estadísticas son “una señal de que el sector está en una etapa de pausa, la cual, una vez que se avance en la instalación de la nueva región y se reduzcan barreras propias de una ciudad que se desarrolla, el sector construcción tendrá un despeque notable”.

El economista hizo hincapié en que la desaceleración ya quedó atrás. “Los agentes economicos se mueven por lo que piensan va a ocurrir en el futuro”, comentó.

Segura explicó que “la dinámica del sector construcción depende de al menos 4 factores: disponibilidad de suelo, servicios públicos, financiamiento y las restricciones de los permisos de edificacion.

Respecto a la disponibilidad de suelo, sostuvo que “Chillán es una ciudad con una alta densidad poblacional, lo que afecta la disponibilidad de suelo, encareciendo su valor”.

De los servicios públicos dijo que “las restricciones de la infraestructura local y los impactos viales en zonas urbanas, encarecen el costo de construcción debido a los servicios públicos asociados”.

En cuanto al financiamiento, precisó que “el alto endeudamiento de la poblacion es un factor que reduce el acceso al financiamiento para una vivienda, sobre todo, en aquella proporción que no cubre el crédito hipotecario. Debemos recordar que la banca ha encarecido el acceso al crédito, aumentando el porcentaje que debe aportar quien compra una vivienda. Por ejemplo, se ha restringido el acceso a financiar con crédito el 100% de la vivienda, algo que en algún momento de la historia económica del país fue posible.

Finalmente, Segura analizó las restricciones de los permisos de edificación. “El aumento del costo de la tierra y el costo asociado a los permisos ha incentivado la construcción en altura, sin embargo, cuando los planes reguladores consideran restricciones a la edificación en altura, se generan barreras para que el sector despegue”, lo que aplica a la comuna de Chillán, que en su Plan Regulador restringió la altura máxima de los edificios.

Expectativas
Ricardo Salman manifestó que “recién en noviembre se empezó a notar un cambio en la tendencia, que en parte podría responder al tema del cobre, pero en gran medida responde al ciclo político, por eso en noviembre y diciembre ya se aprecia un cambio en la economía en general y particularmente en la construcción a nivel nacional, según muestra el Imacon, mientras que a nivel regional estamos viendo menores números negativos, se atenuó la caída, después de un año y medio de caída todos los meses”.

En el análisis por rubros, el empresario sostuvo que el de terminaciones comenzó a mostrar cifras positivas, “pero no todavía lo que son contratistas generales ni lo que es obra gruesa, así como tampoco se ve una reactivación en los permisos de edificación, porque efectivamente yo creo que si bien ya hubo un cambio importante en la tendencia -porque se espera que haya un estímulo a la inversión, o dejar de destruir la inversión, como fue la política en estos últimos 4 años-, hay un factor de incertidumbre sobre la aplicación de medidas concretas, como el presupuesto efectivo para nuevos subsidios, lo que impide un despegue más fuerte”.

Salman expresó que “hay hartas dudas sobre cuál será el aporte de subsidios este año, ya que el presupuesto 2017 quedó fuertemente comprometido con pagos para este año, entonces no habría suficiente holgura porque se están pagando obras del año anterior, por proyectos acogidos a los Decretos 16 ó 119, de integración, que fueron cancelados con boletas de garantía”. 

Planteó que “eso genera incertidumbre en el rubro habitacional, porque hay empresas que tienen los terrenos para partir con proyectos, pero si el Fisco no tiene plata no puedes comenzar y no puedes esperar a que te paguen al año siguiente, porque son proyectos con márgenes muy estrechos que no resisten un costo financiero tan prolongado”.

En cuanto al segmento de viviendas sin subsidio, Salman sostuvo que también se ve influenciado por las expectativas económicas, “porque el inicio de obras depende de si hay mercado, un poder comprador que reúna las condiciones financieras, y la variable stock, porque si tengo viviendas por vender no puedo partir con nuevas obras, eso también depende de que los bancos aprueben créditos, y si los bancos ven un mercado laboral muy deprimido, tampoco van a estar muy dispuestos. No obstante, a partir de noviembre también se observó un cambio en la tendencia, pero aún es algo tímido”. En ese sentido, destacó que además se observa un cambio en las expectativas de los consumidores, dejando atrás el pesimismo.

“Lo que se espera ahora con el nuevo Gobierno es ver cuáles van a ser las señales que se van a dar, cuáles son las políticas, las medidas económicas, cómo se termina de definir la simplificación del sistema tributario, lo que podría dar un nuevo impulso a la actividad”, advirtió.

En cuanto a las variables específicas de Ñuble, como la instalación de la nueva región o la ejecución de algunos proyectos emblemáticos, como el centro de Justicia, el hospital o el embalse La Punilla, el empresario reconoció que todas esas iniciativas ayudan, así como también las obras viales, sin embargo, sostuvo que también se requieren medidas más generales que apunten a elevar la inversión. En cuanto a la instalación de la nueva región propiamente tal, desestimó que tenga un impacto mayor, no así lo que ocurrirá con la gestión de proyectos por parte de las futuras autoridades locales.

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