Baja de tasas favorece alza en venta de viviendas

Por: Roberto Fernández 2017-06-18

Solo en lo que va del presente año, la tasa de interés del Banco Central se ha reducido en un punto porcentual, al descender desde 3,5% en enero pasado, a un 2,5% en junio, lo que según analistas debiera tener un efecto positivo en el consumo y en el endeudamiento, ya que dicha reducción debiera ser traspasada por los bancos a los clientes en el otorgamiento de créditos, por ejemplo, para la compra de viviendas nuevas, un escenario que ha sido planteado por la Cámara Chilena de la Construcción, y que ya ha comenzado a observarse en ciudades como Santiago y Concepción.

Según explicó el académico de la Escuela de Administración y Negocios de la Universidad de Concepción, Roberto Herrera, “esta tasa afecta al costo de financiamiento de los bancos comerciales y luego estos podrían traspasar esa rebaja a los clientes (menores tasas de colocación y en el caso de los hipotecarios con un desfase superior a 30 días), pero debemos tener en cuenta que los créditos hipotecarios son a tasa real, es decir, en UF. Lo anterior implica que si los recortes en la tasa de política monetaria del Banco Central son más grandes que la inflación proyectada (2,5% anual), efectivamente habría rebajas en la tasa real y esto repercutiría en la demanda por estos créditos”.

En Chillán, la evaluación que hacen las empresas inmobiliarias es dispar, destacándose un incremento de las ventas principalmente en los segmentos sobre las 3 mil UF y en las viviendas con subsidio DS1, de integración social. Sin embargo, en los segmentos de 2 mil a 3 mil UF no se ha registrado una variación considerable, debido a que a pesar de las menores tasas de interés, las restricciones impuestas por los bancos a la hora de otorgar créditos hipotecarios, como la rebaja de 90% a 80% del financiamiento, han desincentivado las compras.

En opinión de Juan Ramírez, presidente de la Corporación de adelanto y desarrollo de Ñuble (Corñuble), las expectativas son más positivas. “Aquí lo importante es la tasa de interés, recordemos que ahora la vivienda está afecta al IVA, por lo tanto, ya tiene un 19% más de lo que era habitual, además que los bancos están pidiendo un 20% de pie, no un 10% como lo hacían antes, entonces, se hace un poquito más dificultoso, pero a pesar de eso tenemos una cantidad de personas que quieren invertir en vivienda”.

Aumento de 75%

A través de su marca Convet  e Inmovet, la empresa Moller & Pérez Cotapos, ha desarrollado proyectos en el sector Parque Lantaño que gozan del subsidio habitacional. Su gerente general, Marcos Retamal, reconoció un repunte de las ventas durante el primer semestre, “llegando incluso a alcanzar ventas mensuales similares a las del año 2015”, un hecho que atribuye a “la consolidación de Barrio Lantaño, a las bajas tasas de los créditos hipotecarios y al hecho de contar además con una oferta de viviendas tanto con entrega inmediata como de venta en verde”.

El ejecutivo precisó que “hemos tenido un 2017 de mucho dinamismo, acumulando a la fecha un 75% más de ventas en comparación a igual período del 2016”.

Proyección positiva

También proyectó un año positivo Iarhemy Figueroa, gerente comercial de Empresas Armas, que a través de su marca Vive Hogar desarrolla en Chillán los proyectos Arboleda en Parque Lantaño, que cuentan con subsidio habitacional.

“El mayor dinamismo de ventas que se ha visto en Chillán, sin duda que se ve apoyado por la baja de tasas de interés, pues las mejores condiciones que ofrece el sistema financiero apoyan en gran medida la decisión de compra final. No obstante, son los proyectos inmobiliarios con unidades para entrega inmediata aquellos más favorecidos para aprovechar las bajas tasas”. 

La ejecutiva añadió que “a raíz de las bajas tasas de interés, se espera que el dinamismo de ventas vaya creciendo hacia el término del año. Por lo tanto, las oportunidades de oferta irán disminuyendo en la medida que se agote el stock de entrega inmediata. En ese sentido, todas aquellas personas que estaban pensando en comprar una propiedad debiesen adelantar la decisión de compra ahora que aún existen propiedades disponibles”.

Segmento superior

En un segmento de viviendas de mayor valor (sobre 3 mil UF), el efecto positivo se ha notado en el proyecto Hacienda Quilamapu, de Viviendas 2000, que incluso ofrece alternativas para pagar el 20% de pie en cuotas. El gerente del proyecto, José Octavio Larrere, sostuvo que “las condiciones actuales de tasas son muy convenientes y esto ha hecho que la gente se dé cuenta que el dividendo final es más barato hoy y esa oportunidad está haciendo que las ventas estén a buen ritmo”. De hecho, reconoció que éstas se han incrementado en un 20% en lo que va del año.

“Esperamos que se mantenga por un par de meses más constante; ya que creemos que el momento de comprar es hoy”, puntualizó Larrere.

Financiamiento bancario

Una evaluación distinta tienen en Socovesa, que tiene en Chillán los proyectos Portal del Libertador (2 mil a 3 mil UF) y Nueva Toledo (sobre 3 mil UF), donde no observan mayor impacto de la baja de tasas en las ventas. Valeska Reyes, gerente de ventas de la zona centro sur de Socovesa, sostuvo que “aunque la tasa bajó, no se ha modificado el porcentaje de financiamiento que dan los créditos hipotecarios, entonces, al tener que dar el 20% de pie, hay mucha gente que no tiene tanto ahorro, no les alcanza. Eso ocurre sobre todo con las viviendas sobre las 3 mil UF, porque el pie es mucho más alto, lo que es muy duro para la clase media”.

Consultada sobre las expectativas para el resto de 2017, Reyes subrayó que existe mucha incertidumbre, “en buena medida debido al escenario electoral, aunque esperamos que se comience a notar un aumento de la inversión”.

En tanto, José Luis Larenas, gerente Inmobiliario y de Finanzas de Alcorp, que aun tiene en venta departamentos en el proyecto Parque Almagro, enfatizó que “las tasas hipotecarias han alcanzado mínimos históricos, viendo incluso algunos casos con 2,3% de interés anual sobre la UF. Sin embargo, hoy los bancos están bastante más estrictos en las exigencias a los clientes, tales como pagar un pie mínimo del 20%, tener antigüedad en una empresa que a su vez no tenga aprensiones, un Dicom bueno, etc. Por lo tanto, hoy día para aquellos clientes que cumplan esas condiciones es una gran oportunidad de compra, ya que es el crédito más barato que existe en el mercado”.

El ejecutivo añadió que “sin embargo, para muchos el solo hecho de considerar un pie de un 20% queda fuera de su realidad. La buena noticia es que hoy hay bastante competencia entre las inmobiliarias, por lo que no sería extraño conseguir mejores precios en la negociación y hasta incluso algún tipo de financiamiento directo que ayude a cumplir ese 20% de pago anticipado”.

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