Hasta en US$11 millones fue valorado potencial inmobiliario de Termas

Determinar posibles nuevas unidades de negocios en las Termas Minerales de Chillán es el objetivo de un estudio que la municipalidad local pretende desarrollar con universidades nacionales y locales, documento denominado “Master Plan” que debiera ser la futura carta de navegación del predio de montaña que hoy carece de un instrumento de esa naturaleza, y que al contrario, ha ido evolucionando solamente con el empuje de privados.


Además, y es una critica persistente de parte de autoridades locales, la municipalidad local ha hecho pésimos negocios con su principal bien valorado en unos 200 millones de dólares, pues durante la anterior concesión, que duró hasta el año 2007, las arcas municipales recibían no más de 20 millones de pesos anualmente.


Históricamente la municipalidad ha concesionado el dominio esquiable, que antes era fundamentalmente termal. La concesión incluye demás el hotel municipal y Valle Hermoso, pero en forma paralela se generaron en el pasado otros negocios, como envasado de agua mineral gasificada, bebidas y cosméticos, emprendimientos ejecutados por Somontur y que no formaban parte de la concesión municipal.


Además la municipalidad, sin visión de futuro según miembros del Concejo, traspasó en el pasado paños de terrenos que con el tiempo fueron vendidos a empresas que se transformaron en competidores del municipio en el negocio inmobiliario dentro de los límites de su fundo.


La falta de una visión estratégica de parte del municipio derivó además en que desde que es dueño del fundo (1880) jamás inscribió las aguas que nacen en sus tierras. Y cuando quiso regularizar tales recursos, a principios del año 2015,  se encontró con la tenaz oposición de la Junta de Vigilancia del Río Diguillín, entidad que reclama que los acuíferos superficiales pertenecen a la cuenca del río Renegado, afluente del Diguillín. Este caso se encuentra judicializado en Chillán y Concepción.


Se suma a ello que la Municipalidad de Chillán ha querido incrementar la construcción de edificios en la parte baja del volcán, lo que es rechazado por la Municipalidad de Pinto, que por el contrario espera que las inversiones en hoteles y edificios se concentren en Las Trancas.


El diagnóstico, que se viene repitiendo en sesiones de Concejo Municipal de Chillán desde hace al menos cinco años,  es que se observa en el complejo cordillerano un desorden, improvisación, ausencia de  planificación e inexistencia de un ordenamiento de largo plazo que permita que el predio evolucione de manera armónica y sustentable en el futuro, razón más que suficiente para promover estudios en ese sentido.


Eso es justamente lo que la Municipalidad de Chillán pretende desarrollar en el corto plazo, a la luz de lo expresado por el alcalde Sergio Zarzar y el administrador de las Termas el abogado Christian Hansen, quien el lunes 14 de marzo entregó una exposición sobre cómo marchan los intereses municipales en las Termas, anunciando la elaboración de un Master Plan para el complejo cordillerano.


Ayer el alcalde de Chillán recalcó que se encuentra en conversaciones con dos universidades, una de carácter nacional y otra local, con el fin de generar las bases para un ordenamiento integral del territorio y proyectar los negocios que se pueden plantear en el futuro, con el fin de conseguir más recursos para la ciudad, que hoy obtiene poco más de $500 millones anuales por la concesión del predio.


Informe previo está perdido
No es primera vez que el municipio se propone elaborar un estudio que cuantifique lo que hay en las Termas de Chillán y proyecto perspectivas de negocio. Existe una buena base para determinar cuáles son los negocios adicionales que se pueden desprender de los bienes que posee la ciudad en la montaña pinteña, pues el año 2007, antes de que se realizara la licitación que terminó ganando Nevados, fue contratado un estudio con la empresa consultora Inecon.


Esa firma entregó un informe que permitió al municipio local conocer el estado de las inversiones, los recursos potencialmente generados por las diversas unidades de negocios implementadas hasta ese año y las proyecciones hacia el futuro.


El estudio estimó los ingresos municipales potenciales para el dominio esquiable y Valle Hermoso, y en segundo lugar para el hotel municipal ex Pirigallo (ahora Nevados de Chillán), que son los dos contratos licitados hasta ahora.


Los documentos daban cuenta además que la ciudad podía explotar otros nichos que eran justamente los que el anterior concesionario desarrollaba, como eran el envasado de las aguas minerales tras el proceso de gasificación. Adicionalmente se planteaba el arriendo o venta de terrenos a privados.


No obstante existirían otras áreas de interés económico que no aparecerían en el estudio de Inecon, pero que eran parte de la anterior concesión, como es el uso de barros termales para el desarrollo de cosméticos.


Toda la información de Inecon ha estado en poder del municipio desde el año 2007, pero a pesar de que tras la licitación del dominio esquiable y del hotel se dijo que se acelerarían las otras licitaciones, hasta ahora ello no ha ocurrido.


La consultora planteaba para cada unidad de negocio tres escenarios financieros diferentes, cuyas variables jamás fueron aclaradas y debieran ser conocidos en la medidad que el gobierno comunal retome ese informe. El problema es que el documento, confirmó el municipio, se encuentra actualmente perdido. 


Los ingresos calculados
El informe en cuestión (del año 2007 y a un dólar en $550 promedio), precisaba que por ejemplo el uso comercial del agua mineral que fluye desde la cordillera podría generar por concepto de concesión ingresos de entre 137.000 a 210.000 dólares al año, no conociéndose a cuanto podrían llegar las utilidades para el empresario que las envasara.


Las aguas termales, en tanto, si fueran tratadas como una explotación alternativa, permitirían generar ingresos por concesión entre 20.000 a 28.000 dólares al año para la ciudad.


En el caso del dominio esquiable, Inecon calculaba que la anualidad podría ser de entre 250.000 a 310.000 dólares. En tanto, por el hotel municipal los ingresos anuales serían de entre 290.000 a 470.000 dólares. Valle Hermoso generaría entre 10.000 a 30.000 dólares. 


El total calculado llegaba, explotándose todas las unidades de negocio, a un ingreso potencial de $700 millones anuales. Actualmente, la municipalidad tiene concesionadas solo el dominio esquiable, el hotel y Valle Hermoso, incluyendo las aguas termales, por los cuales se obtienen unos 550 millones cada año.


El negocio del futuro
Las cifras que se manejan respecto de los bienes actualmente entregados en concesión empequeñecen frente a lo que podría llegar a obtener el municipio si es que lograra concesionar predios del fundo municipal para el desarrollo de complejos inmobiliarios.


Hay que considerar que fue conocida muy poca información del informe de Inecon, y en el caso del apartado “valor económico estimado del negocio inmobiliario”, se presentaron tres escenarios potenciales.


Las cifras presentadas en dólares indicaban que la municipalidad podría obtener ingresos que varían entre los 8,4 y los 11 millones de dólares. Pero en este caso no se especifica el período de tiempo durante el cual se percibirían los ingresos.


La construcción de villas de montaña con toda clase de servicios es una larga aspiración que permitiría darle plusvalía a las miles de hectáreas que posee el municipio en el sector,  desde Las Trancas a los sectores más elevados. Desde hace muchos años que se espera captar el interés de inversionistas que permitan dar un salto cuantitativo y cualitativo respecto de lo existente actualmente.


Mientras la municipalidad tiene congelado su plan inmobiliario, o lo desarrolla de la mano del actual concesionario,  la empresa ISN (asociada con Somontur) comenzó las gestiones para levantar diez torres de departamentos,  que se suman a los que ya levantó la empresa Aitué, que adquirió tierras que en el pasado fueron del municipio, pero que el gobierno comunal traspasó posteriormente a Contraloría.


La tarea está clara y el alcalde Sergio Zarzar está convencido en que hay que “proyectar el desarrollo de las Termas para que genere ingresos superiores para la ciudad”.


Por su parte el administrador de las Termas, Christian Hansen, plantea que lo que se quiere es “determinar posibles unidades de negocios”. El abogado recalca que la municipalidad puede licitar el envasado de agua mineral o la producción de bebidas. Además sería posible vender agua termal a otros complejos de la zona.