Renovación urbana

Así como en estas páginas se criticó la tozudez del municipio chillanejo al persistir con limitar la altura de los edificios al interior del perímetro de las cuatro avenidas -hoy solo se pueden levantar torres al interior del perímetro formado por las cuatro plazas-, hoy es justo felicitar la apertura del alcalde y del asesor urbanista a discutir una modificación al plan regulador comunal, aprobado el año pasado, de manera de extender la superficie del centro de la ciudad donde se permite la construcción sin límite de altura.

Esta decisión contribuirá, sin duda, a densificar el área céntrica y reducir la presión por el uso del suelo en la periferia, que es donde se ha concentrado el crecimiento urbano de Chillán, con las consecuencias que todos conocen, principalmente en materia de transporte. La avenida Alonso de Ercilla y la calle Camino Parque Lantaño son claros ejemplos de la saturación vial por el crecimiento habitacional explosivo de dichos sectores.

Y es que más allá de las críticas que se puedan hacer a la falta de una planificación adecuada del uso del suelo y de la vialidad en las áreas de extensión urbana, la falta de incentivos para desarrollar proyectos en el centro también ha sido un factor clave. De hecho, existen dos desincentivos importantes: el alto valor del suelo y el límite de cinco pisos a la altura de los edificios, dos elementos que hacen inviable económicamente cualquier proyecto inmobiliario.

El gremio de la construcción ha explicado en innumerables ocasiones que el alto valor del suelo exige una alta inversión para desarrollar cualquier proyecto y que solo generará retornos en la medida que se pueda construir un número considerable de unidades habitacionales. Y si se considera que más lejos de la plaza existe mayor disponibilidad de paños de gran tamaño y los precios son menores, es posible prever que el cambio en la normativa representará un estímulo importante para el desarrollo de proyectos en altura, con los efectos positivos que las inversiones generan, como por ejemplo, la creación de empleos y el mayor dinamismo para la economía local.

Ahora bien, una política integral de densificación del centro requerirá también de una adecuada planificación de los impactos en el transporte, pero fundamentalmente, de otros estímulos, como por ejemplo, el recordado subsidio de renovación urbana, un instrumento del Ministerio de Vivienda orientado a segmentos de ingresos medios en las llamadas “áreas de renovación urbana”. En Chillán, dicha área fue definida en 2002 y está circunscrita a un polígono muy poco uniforme que abarca unas 60 manzanas distribuidas principalmente en una franja entre avenidas Brasil y O’Higgins, entre Collín y Cocharcas, y entre Argentina e Independencia.

Lamentablemente, el subsidio de renovación urbana no tuvo el éxito esperado, de hecho, solo un proyecto se acogió al beneficio, debido a la escasez de edificios en altura, pero también debido a las limitaciones que tiene, como el valor máximo del inmueble y el monto del subsidio.

Es por ello que la tarea pendiente es generar una política de renovación urbana, que con una mirada de respeto al patrimonio arquitectónico local, estimule la densificación en altura con herramientas útiles, como el mencionado subsidio, en un área de mayor extensión y con topes de valor más elevados. Avanzar por ese camino permitirá reducir la presión por el uso del suelo, aprovechar los beneficios que ofrece el centro, estimular la inversión y brindar alternativas habitacionales a segmentos de ingresos medios en una ciudad que tiende a segregar. Esta medida será una oportunidad.